Was Leasehold tatsächlich ist
Leasehold in Thailand ist ein eingetragenes Recht, Land oder ein Gebäude für einen festen Zeitraum zu nutzen. Es entsteht durch einen schriftlichen Pachtvertrag, der beim Land Office eingetragen und auf der Rückseite des Titels vermerkt wird. Einmal eingetragen, ist die Pacht ein dingliches Recht - sie bindet jeden späteren Eigentümer des Grundstücks, nicht nur den, mit dem Sie unterzeichnet haben. Genau das unterscheidet eine eingetragene Pacht von einer privaten Miete.
Für einen ausländischen Käufer, der Land nicht direkt besitzen darf, ist eine ordnungsgemäss eingetragene Pacht der ehrliche und durchsetzbare Weg, ein Haus oder eine Villa langfristig zu sichern. Sie ist kein Volleigentum und niemand sollte etwas anderes behaupten, aber sie ist eine anerkannte Rechtsstruktur nach thailändischem Recht und wird täglich von thailändischen Familien wie auch von ausländischen Bewohnern genutzt.
Die 30-Jahres-Grenze nach Civil and Commercial Code Section 540
Civil and Commercial Code Section 540 begrenzt die eingetragene Pachtdauer auf 30 Jahre. Ein Vertrag, der 60 oder 90 Jahre nennt, ist über 30 Jahre hinaus nicht durchsetzbar - das Land Office trägt schlicht nur die ersten 30 Jahre ein. Jede weitere Laufzeit muss aus einer neuen Eintragung zum späteren Zeitpunkt stammen. Dies ist eine harte gesetzliche Grenze, die keine Vertragsklausel überschreiben kann.
Weil der erste Zeitraum gedeckelt ist, hat sich am Markt eine gängige Struktur etabliert: eine eingetragene 30-Jahres-Pacht mit vertraglichen Optionen auf Verlängerung um eine oder zwei weitere 30-Jahres-Perioden. Die Verlängerungsoptionen sind echte Zusagen zwischen den Parteien, aber keine automatischen dinglichen Rechte - siehe nächster Abschnitt.
Verlängerungsoptionen: was sie sind und was nicht
Eine Verlängerungsoption ist ein vertragliches Versprechen des Grundeigentümers, am Ende der laufenden Periode einen neuen Pachtvertrag zu gewähren. Sie ist gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer vertraglich durchsetzbar. Weigert er sich zu unterzeichnen, kann der Pächter auf Vertragsbruch klagen und grundsätzlich Erfüllung oder Schadensersatz verlangen.
Was eine Verlängerungsoption nicht ist: eine automatische Verlängerung, die spätere Eigentümer des Grundstücks bindet. Wird das Grundstück in den ersten 30 Jahren verkauft, übernimmt der Käufer das Grundstück mit der eingetragenen Pacht, aber nicht automatisch mit nicht eingetragenen Verlängerungsversprechen. Deshalb kombinieren ernsthafte Leasehold-Strukturen die Verlängerungsoption mit weiteren Absicherungen - einem Vorkaufsrecht, einer Hypothek zugunsten des Pächters oder einem gemeinsam eingetragenen Superficies-Recht.
Eintragung: der Schritt, der Sie tatsächlich schützt
Ein Pachtvertrag über mehr als drei Jahre muss beim Land Office eingetragen werden, um über die gesamte Laufzeit durchsetzbar zu sein. Die Eintragung macht aus dem Papiervertrag ein dingliches Recht. Ohne Eintragung wird eine lange Pacht als dreijährige Miete behandelt, und alles über drei Jahre hinaus ist nicht durchsetzbar.
Die Eintragungskosten sind moderat: eine Gebühr von 1 Prozent der Gesamtmiete für die gesamte Laufzeit zuzüglich Stempelsteuer von 0,1 Prozent. Bei einer 30-Jahres-Pacht mit nomineller Jahresmiete ist dies eine kleine Einmalzahlung. Das Land Office vermerkt die Pacht auf der Rückseite des Titels, was der sichtbare Nachweis dafür ist, dass das Recht besteht und jeden späteren Verkauf des Grundstücks überdauert.
Untervermietung, Übertragung und Erbschaft
Standardmässig ist eine eingetragene Pacht persönlich: sie kann nicht untervermietet, an Dritte übertragen oder automatisch vererbt werden. Jedes dieser Rechte muss ausdrücklich im Pachtvertrag erlaubt sein. Eine gut ausgearbeitete Pacht für einen ausländischen Käufer enthält das Übertragungsrecht, das Untervermietungsrecht und eine Klausel, die den Übergang auf benannte Erben erlaubt. Fehlen diese Klauseln, endet die Pacht mit dem Tod des Pächters und die Familie verliert das Zuhause.
Das sind keine exotischen Anforderungen. Es sind Standardklauseln in Pachtverträgen für Expat-Häuser in Cha-am, Hua Hin, Phuket und Bangkok. Ein qualifizierter thailändischer Anwalt wird darauf bestehen, und jeder Bauträger, der Leasehold-Villen an Ausländer verkauft, sollte sie bereits in der Vorlage haben.
Leasehold als Alternative zur Strohmann-Gesellschaft
Der Grund, warum Leasehold heute wichtiger ist als vor fünf Jahren, ist die Durchsetzungswelle 2025-2026 gegen Strohmann-Land-Gesellschaften (siehe unseren Leitfaden zur Strohmann-Durchsetzung). Wo früher eine thailändische Gesellschaft mit 51 Prozent thailändischen Strohmann-Gesellschaftern als Weg verkauft wurde, damit Ausländer ein Haus "besitzen", wird dieser Weg heute aktiv unter IBAS und Order No. 2/2568 untersucht, mit Zwangsverkauf nach Land Code Section 94.
Eine eingetragene 30-Jahres-Pacht ist die ehrliche Alternative. Sie ist kleiner als Volleigentum, aber sie ist ein echtes, vom thailändischen Recht anerkanntes Recht, sie ist gegenüber Rechtsnachfolgern durchsetzbar und beruht nicht auf einer Fiktion darüber, wer die Anteile bezahlt hat. Für die meisten ausländischen Käufer eines Hauses in Cha-am ist sie die richtige Struktur. Für Eigentumswohnungen steht Volleigentum innerhalb der Ausländerquote zur Verfügung - siehe den Leitfaden zur Ausländerquote bei Eigentumswohnungen.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Vor Unterzeichnung eines Leasehold-Vertrags sollten Sie fünf Punkte mit einem unabhängigen Anwalt prüfen: dass der Titel sauber ist und der Eigentümer verpachten darf; dass der Vertrag tatsächlich beim Land Office eingetragen und nicht nur privat aufbewahrt wird; dass Übertragung, Untervermietung und Erbschaft ausdrücklich enthalten sind; dass die Verlängerungsoption durch realistische Sicherheiten gedeckt ist und nicht nur ein Papierversprechen bleibt; und dass der Bauträger oder Eigentümer nicht gleichzeitig eine Strohmann-Gesellschaftskonstruktion als "Upgrade" anbietet - das ist ein Warnzeichen, kein Vorteil. Für den vollständigen Überblick beginnen Sie mit dem Pillar-Leitfaden zum Immobilienkauf in Thailand, und stöbern Sie im Angebot unter Immobilien.