Kurz gesagt
Ein thailändischer Staatsangehöriger, der mit einem Ausländer verheiratet ist, darf in Thailand Grund erwerben, jedoch müssen seit der Verordnung des Innenministeriums von 1999 beide Ehepartner beim Land Office eine gemeinsame Erklärung unterzeichnen, dass die Mittel Sondergut des thailändischen Ehepartners (sin suan tua) sind. Der ausländische Ehepartner hat damit keinerlei Eigentumsanspruch am Grund selbst und muss seine Position durch getrennte, rechtmässige Instrumente sichern.
Was die Verordnung von 1999 verlangt
Vor 1999 schloss die Ehe mit einem Ausländer einen thailändischen Staatsangehörigen faktisch vom Grunderwerb aus, weil jeder während der Ehe erworbene Grund als Errungenschaftsgut (sin somros) galt, an dem der ausländische Ehepartner die Hälfte gehalten hätte - was seinerseits unzulässig war. Die Verordnung von 1999 öffnete den Weg wieder: der thailändische Ehepartner darf kaufen, sofern beide Ehepartner beim Land Office erscheinen und gemeinsam erklären, dass das Kaufgeld allein Sondergut des thailändischen Ehepartners ist. Der Beamte protokolliert die Erklärung und trägt die Übertragung erst danach ein.
Die Folge ist rechtlich sauber, aber persönlich hart: der ausländische Ehepartner hat keinen Miteigentumsanteil, kein automatisches Nutzungsrecht und keinen Anspruch auf Verkaufserlöse. Der Grund gehört allein dem thailändischen Ehepartner.
Sin suan tua und sin somros
Sin suan tua ist Sondergut: Vermögen, das vor der Ehe erworben wurde, sowie Erbschaften und persönliche Geschenke während der Ehe. Sin somros ist Errungenschaftsgut: Vermögen, das während der Ehe aus gemeinsamem Einsatz oder gemeinsamen Mitteln erworben wurde. Die Erklärung von 1999 stuft das Kaufgeld für diese eine Transaktion als sin suan tua ein, unabhängig von der tatsächlichen Herkunft. Diese Rechtsfigur macht den Kauf möglich, und deshalb besteht das Land Office darauf.
Wie sich der ausländische Ehepartner rechtmässig absichert
Drei eingetragene dingliche Rechte werden üblicherweise verwendet, einzeln oder kombiniert. Ein Nutzniessungsrecht (Civil and Commercial Code Sections 1417 bis 1428) gibt dem ausländischen Ehepartner das Recht auf Besitz und Nutzung des Grundstücks auf Lebenszeit oder für eine feste Dauer. Ein Superficies (Sections 1410 bis 1416) berechtigt zum getrennten Eigentum am Gebäude auf fremdem Grund. Eine eingetragene 30-jährige Miete nach Section 540 begründet vertragliche Nutzungsrechte mit dinglicher Wirkung, sobald sie beim Land Office eingetragen ist. Alle drei müssen am Übertragungstag oder kurz danach unterzeichnet und eingetragen werden, nicht bloss in einer privaten Vereinbarung festgehalten. Zum Gesamtbild siehe Pfeilerleitfaden und Leitfaden zum thailändischen Immobilienrecht.
Mittelherkunft und die Durchsetzungslage 2025-2026
Die Land Offices und die IBAS-geführte Durchsetzung, wie im Strohmann-Leitfaden beschrieben, prüfen die Herkunft des Kaufgeldes heute sorgfältiger als früher. Die gemeinsame Erklärung ist kein Schutz gegen eine Strohmannfeststellung: kam das Geld tatsächlich vom ausländischen Ehepartner und hatte der thailändische Ehepartner keine eigenen Mittel, um es aufzubringen, kann die Transaktion neu geprüft werden. Der sichere Weg ist ein transparenter Papierspur, die Erklärung als das zu nutzen, was sie ist, und ergänzend Nutzniessung oder Superficies eintragen zu lassen, statt das Arrangement zu verschleiern.
Erbfall und die Ein-Jahres-Frist
Nach Land Code Section 93 kann ein ausländischer Ehepartner Grund von einem thailändischen Ehepartner kraft Gesetzes erben, muss den Grund jedoch innerhalb eines Jahres nach Erwerb veräussern. Das Gebäude kann behalten werden, wenn es als eigenes Superficies eingetragen ist. In der Praxis planen die meisten Familien im Voraus: eingetragene Nutzniessung oder Superficies zu Lebzeiten des thailändischen Ehepartners, Veräusserung oder Übertragung innerhalb des Jahres nach dem Tod.