Kort svar
En thailandsk statsborger gift med en utlending kan kjøpe land i Thailand, men siden Innenriksdepartementets forskrift fra 1999 må begge ektefeller møte på Land Office og undertegne en felles erklæring om at midlene er den thailandske ektefellens særeie (sin suan tua). Den utenlandske ektefellen har dermed intet eierkrav i selve landet og må sikre sin stilling gjennom separate lovlige instrumenter.
Hva forskriften fra 1999 krever
Før 1999 utelukket ekteskap med en utlending i praksis en thailandsk statsborger fra å kjøpe land, fordi land ervervet under ekteskapet ble antatt å være felleseie (sin somros) der den utenlandske ektefellen hadde halvparten - noe som i seg selv var ulovlig. 1999-forskriften åpnet døren igjen: den thailandske ektefellen kan kjøpe, forutsatt at begge ektefeller møter på Land Office og felles erklærer at kjøpesummen alene er den thailandske ektefellens særeie. Tjenestemannen protokollfører erklæringen og registrerer først deretter overdragelsen.
Følgen er juridisk ren, men personlig hard: den utenlandske ektefellen har ingen eierandel, ingen automatisk bruksrett og intet krav på salgsproveny. Landet tilhører den thailandske ektefellen alene.
Sin suan tua og sin somros
Sin suan tua er særeie: eiendeler eid før ekteskapet samt arv og personlige gaver mottatt under ekteskapet. Sin somros er felleseie: eiendeler ervervet under ekteskapet ved felles innsats eller felles midler. Erklæringen fra 1999 omklassifiserer kjøpesummen som sin suan tua for nettopp denne transaksjonen, uavhengig av faktisk kilde. Det er den juridiske konstruksjonen som gjør kjøpet mulig, og derfor insisterer Land Office på den.
Hvordan den utenlandske ektefellen sikres lovlig
Tre tinglyste tinglige rettigheter benyttes vanligvis, alene eller kombinert. En usufruct (Civil and Commercial Code Sections 1417 til 1428) gir den utenlandske ektefellen rett til besittelse og bruk av landet på livstid eller for en fast periode. En superficies (Sections 1410 til 1416) gir rett til å eie bygninger på annens grunn, slik at den utenlandske ektefellen kan eie huset separat. Et registrert 30-års leieforhold etter Section 540 gir kontraktsmessig bruksrett med tinglig virkning når det er registrert på Land Office. Alle tre må undertegnes på overdragelsesdagen eller kort etter og registreres - ikke bare inntas i en privat avtale. For helheten, se pilarguiden og guiden til thailandsk eiendomsrett.
Kilde til midler og håndhevingsklimaet 2025-2026
Land Offices og den IBAS-ledede håndhevingen, beskrevet i stråmannsguiden, gransker nå kilden til kjøpesummen nøyere enn før. En felles erklæring er intet skjold mot en stråmannsavgjørelse: dersom pengene reelt kom fra den utenlandske ektefellen og den thailandske ektefellen ikke hadde egne midler til å levere dem, kan handelen tas opp på ny. Den sikre veien er å holde papirsporet åpent, bruke erklæringen for det den er, og legge til tinglyst usufruct eller superficies i stedet for å skjule ordningen.
Arv og ettårsregelen
Etter Land Code Section 93 kan en utenlandsk ektefelle arve land direkte i medhold av loven, men må avhende landet innen ett år etter ervervet. Selve huset kan beholdes separat dersom det er registrert som superficies. I praksis planlegger de fleste familier på forhånd med tinglyst usufruct eller superficies i den thailandske ektefellens levetid.