Hva som endret seg i 2025-2026
Thailand har gått fra å snakke om misbruk av stråmannsselskaper til aktivt å håndheve reglene. Siden 1. oktober 2025 har det integrerte screeningssystemet IBAS vært i drift, og mer enn 21 000 selskaper med utenlandsrelaterte eierforhold er markert for gjennomgang. Det er den største samordnede gjennomlysningen av grunneierstrukturer landet noen gang har gjort, og den er rettet direkte mot skinnkonstruksjoner - ikke mot vanlige leilighetseiere, registrerte leietakere eller kjøp gjennom thailandsk ektefelle.
For ærlige kjøpere er dette gode nyheter. Et renere marked betyr færre tvangssalg som presser prisene ned, færre juridiske overraskelser tre eller fem år etter overdragelsen og større tillit til de veiene som alltid har vært trygge: leiligheter innenfor utlendingskvoten, registrerte 30-årige leieforhold og korrekt dokumenterte kjøp via en thailandsk ektefelle.
Hvorfor 51 prosent thailandsk eierskap ikke er en trygg havn
Den gamle snarveien var å opprette et thailandsk aksjeselskap der thailandske statsborgere sto for 51 prosent av aksjene, slik at selskapet lovlig kunne eie grunn. På papiret var selskapet thailandsk. I praksis ble de thailandske aksjonærene ofte introdusert av selgeren eller megleren, skjøt ikke inn reell kapital og skrev sideavtaler som ga kontrollen tilbake til den utenlandske kjøperen. Det er et stråmannsoppsett, og det har vært ulovlig i tiår under Foreign Business Act. Det som er endret er håndhevelsen, ikke loven.
Med den nye screeningen beskytter et thailandsk flertall på 51 prosent ikke lenger strukturen alene. Etterforskerne ser på hvem som faktisk betalte for aksjene, hvem som signerer i banken, hvem som mottar leieinntektene og om de thailandske aksjonærene kan dokumentere kilden til sitt innskudd. Er svaret at den utenlandske kjøperen finansierte alt, behandles selskapet som et stråmannsoppsett uansett hva aksjeboken sier.
Order No. 2/2568 - kapitalbevis fra 1. januar 2026
Order No. 2/2568 krever at thailandske aksjonærer i grunneiende selskaper dokumenterer kilden til sitt kapitaltilskudd. Fra 1. januar 2026 skal nye registreringer og vesentlige endringer leveres med underliggende bevis: kontoutskrifter, selvangivelser eller en revidert dokumentasjonskjede som viser at de thailandske aksjonærene har finansiert sine aksjer av egne midler. Eksisterende strukturer gjennomgås i faser.
Dette er ikke en felle for ærlige, små selskaper. Det er et dokumentasjonskrav som en reell thailandsk aksjonær kan oppfylle på en ettermiddag. Det blir bare et problem der eierskapet aldri var reelt fra starten.
Land Code Section 94 - fristen for tvangssalg
Når en struktur vurderes å være et stråmannsoppsett, kommer Land Code Section 94 til anvendelse. Grunnen skal avhendes innen en frist fastsatt av Land Department, vanligvis mellom 180 dager og 1 år. Selger ikke eieren i tide, kan grunnen selges på offentlig auksjon, og oppgjøret utbetales til den registrerte eieren etter kostnader. Så langt er det åpnet mer enn 850 straffesaker under den pågående håndhevelsesbølgen.
Hensikten med regelen er ikke konfiskasjon. Den skal føre grunn tilbake i lovlig eierskap uten å straffe den godtroende sluttkjøperen på auksjonen. Men den som står på stråmannsselskapet mister kontroll over tidspunkt og pris - og derfor er konstruksjonen ikke verd den kortsiktige bekvemmeligheten.
De trygge alternativene, ordnet etter enkelhet
Leilighet i selveie er den enkleste veien for en utenlandsk kjøper. Så lenge det utenlandske eierskapet i bygget holder seg innenfor 49-prosentkvoten og kjøpesummen ankommer Thailand i utenlandsk valuta med en korrekt Foreign Exchange Transaction Form, eies enheten i kjøperens eget navn. Les vår guide om utlendingskvoten for leiligheter.
Registrert leieforhold er den ærlige veien for hus og villaer. Et 30-årig leieforhold registrert ved Land Office er en reell tinglig rett som kan gjøres gjeldende mot senere erververe. Fornyelsesklausuler er kontraktsrettslige løfter, en mindre rett enn selveie, men et velskrevet leieforhold med riktige beskyttelser er et solid langtidshjem. Les vår leasehold-guide.
Kjøp via en thailandsk ektefelle er lovlig når midlene erklæres korrekt og kilden dokumenteres ved overdragelsen. Les vår guide om kjøp via thailandsk ektefelle. For helhetsbildet, start med pillarguiden om å kjøpe eiendom i Thailand, og se objekter under eiendommer.
Hva du bør gjøre om du allerede eier grunn gjennom et selskap
Ikke få panikk, og selg ikke i hast. Be en kvalifisert thailandsk advokat - ikke den som satte opp strukturen - gå gjennom aksjonærkretsen, kildedokumentasjonen for midlene og selskapets driftshistorikk. I mange tilfeller kan strukturen bringes i orden, gjøres om til et leieforhold eller avvikles ordnet i god tid innen Section 94-fristen. Å gjøre det før brevet kommer er vesentlig rimeligere enn å gjøre det etterpå.