Vad förändrades 2025-2026
Thailand har gått från att tala om missbruk av bulvanbolag till att aktivt kontrollera dem. Sedan 1 oktober 2025 är screeningsystemet IBAS i drift, och fler än 21 000 bolag med utlandskopplade ägarmönster har flaggats för granskning. Det är den största samordnade genomlysningen av markägarstrukturer landet någonsin genomfört, och den är riktad mot skenkonstruktioner - inte mot vanliga bostadsrättsköpare, registrerade arrendatorer eller köp via en thailändsk make eller maka.
För ärliga köpare är det goda nyheter. En renare marknad innebär färre tvångsförsäljningar som pressar priserna, färre juridiska överraskningar tre eller fem år efter tillträdet och större förtroende för de vägar som alltid varit trygga: bostadsrätter inom utlänningskvoten, registrerade 30-åriga arrenden och korrekt dokumenterade köp via en thailändsk make eller maka.
Varför 51 procent thailändskt ägande inte är en trygg hamn
Den gamla genvägen var att bilda ett thailändskt aktiebolag där thailändska medborgare stod för 51 procent av aktierna, så att bolaget lagligt kunde äga mark. På papperet var bolaget thailändskt. I praktiken introducerades de thailändska aktieägarna ofta av säljaren eller mäklaren, sköt inte till något verkligt kapital och skrev sidoavtal som gav kontrollen tillbaka till den utländska köparen. Det är ett bulvanupplägg och det har varit olagligt i decennier enligt Foreign Business Act. Det som ändrats är efterlevnaden, inte lagen.
Vid den nya granskningen skyddar ett thailändskt majoritetsägande på 51 procent inte längre strukturen i sig. Utredarna tittar på vem som faktiskt betalade för aktierna, vem som tecknar banken, vem som får hyresintäkterna och om de thailändska aktieägarna kan styrka källan till sitt kapital. Om svaret är att den utländska köparen finansierat allt, behandlas bolaget som ett bulvanupplägg oavsett vad aktieboken säger.
Order No. 2/2568 - kapitalbevis från 1 januari 2026
Order No. 2/2568 kräver att thailändska aktieägare i markägande bolag styrker källan till sitt kapitaltillskott. Från 1 januari 2026 ska nya registreringar och väsentliga ändringar lämnas in med underlag: kontoutdrag, deklarationer eller en reviderad dokumentationskedja som visar att de thailändska aktieägarna finansierat sina aktier med egna medel. Befintliga strukturer granskas i etapper.
Det är inte en fälla för ärliga små bolag. Det är ett dokumentationskrav som en riktig thailändsk aktieägare kan uppfylla på en eftermiddag. Det blir bara ett problem där ägandet aldrig var verkligt från början.
Land Code Section 94 - fristen för tvångsförsäljning
När en struktur bedöms vara ett bulvanupplägg tillämpas Land Code Section 94. Marken ska avyttras inom en tid som Land Department fastställer, vanligen mellan 180 dagar och 1 år. Om ägaren inte säljer i tid kan marken säljas på offentlig auktion, och köpeskillingen betalas ut till den registrerade ägaren efter kostnader. Hittills har fler än 850 åtal inletts inom den pågående efterlevnadsvågen.
Syftet med regeln är inte konfiskation. Den ska föra tillbaka mark i lagligt ägande utan att straffa slutköparen i god tro vid auktion. Men den som står på bulvanbolaget förlorar kontrollen över tidpunkt och pris - och därför är konstruktionen inte värd den kortsiktiga bekvämligheten.
De trygga alternativen, ordnade efter enkelhet
Bostadsrätt i fri äganderätt är den enklaste vägen för en utländsk köpare. Så länge det utländska ägandet i byggnaden håller sig inom 49-procentskvoten och köpeskillingen kommer in i Thailand i utländsk valuta med en korrekt Foreign Exchange Transaction Form, ägs enheten i köparens eget namn. Läs vår guide om utlänningskvoten för bostadsrätter.
Registrerat arrende är den ärliga vägen för hus och villor. Ett 30-årigt arrende registrerat vid Land Office är en verklig sakrätt som gäller mot senare förvärvare. Förlängningsklausuler är avtalsrättsliga löften, en mindre rätt än fri äganderätt, men ett välskrivet arrende med rätt skydd är ett stabilt långsiktigt hem. Läs vår leasehold-guide.
Köp via en thailändsk make eller maka är lagligt när medlen deklareras korrekt och källan till medlen dokumenteras vid tillträdet. Läs vår guide om köp via thailändsk make. För helhetsbilden, börja med pillarguiden om att köpa fastighet i Thailand, och bläddra bland objekten under fastigheter.
Vad du bör göra om du redan äger mark via ett bolag
Fatta inga panikbeslut och sälj inte i brådska. Be en kvalificerad thailändsk advokat - inte den som satte upp strukturen - att gå igenom aktieägarkretsen, källdokumentationen för medlen och bolagets driftshistorik. I många fall kan strukturen bringas i ordning, göras om till ett arrende eller avvecklas ordnat i god tid inom Section 94-fristen. Att göra det innan brevet kommer är väsentligt billigare än att göra det efteråt.