Hvad ændrede sig i 2025-2026
Thailand er gået fra at tale om misbrug af stråmandsselskaber til aktivt at håndhæve reglerne. Siden 1. oktober 2025 har det integrerede screeningssystem IBAS været i drift, og mere end 21.000 selskaber med udenlandsk-relaterede ejerforhold er blevet markeret til nærmere undersøgelse. Det er den største samlede gennemgang af jordejerskabsstrukturer, landet nogensinde har foretaget, og den er rettet direkte mod fiktive konstruktioner - ikke mod almindelige ejerlejlighedskøbere, lejere med registreret lejemål eller køb via en thailandsk ægtefælle.
For ærlige købere er det en god nyhed. Et renere marked betyder færre tvangssalg, der presser priserne ned, færre juridiske overraskelser tre eller fem år efter overdragelsen, og større tillid til de veje, der altid har været sikre: ejerlejligheder inden for udlændingekvoten, registrerede 30-årige lejemål og korrekt dokumenterede køb via en thailandsk ægtefælle.
Hvorfor 51 procent thailandsk ejerskab ikke er en sikker havn
Den gamle genvej var at oprette et thailandsk anpartsselskab, hvor thailandske statsborgere sad på 51 procent af aktierne, så selskabet lovligt kunne eje jord. På papiret var selskabet thailandsk. I praksis blev de thailandske aktionærer ofte introduceret af sælgeren eller mægleren, indskød ingen reel kapital og underskrev sideaftaler, der gav kontrollen tilbage til den udenlandske køber. Det er en stråmandskonstruktion, og den har været ulovlig i årtier under Foreign Business Act. Det, der er ændret, er håndhævelsen, ikke loven.
Under den nye screening beskytter et thailandsk flertal på 51 procent ikke i sig selv strukturen. Efterforskerne kigger på, hvem der reelt betalte for aktierne, hvem der tegner banken, hvem der modtager lejeindtægter, og om de thailandske aktionærer kan dokumentere kilden til deres indskud. Er svaret, at den udenlandske køber har finansieret alt, behandles selskabet som en stråmandskonstruktion uanset aktiebogen.
Bekendtgørelse nr. 2/2568 - kapitalbevis fra 1. januar 2026
Order No. 2/2568 kræver, at thailandske aktionærer i jordejende selskaber dokumenterer kilden til deres kapitalindskud. Fra 1. januar 2026 skal nye registreringer og væsentlige ændringer indsendes med underliggende bevis: kontoudtog, selvangivelser eller en revideret dokumentationskæde, der viser, at de thailandske aktionærer har finansieret deres aktier af egne midler. Eksisterende strukturer gennemgås i faser.
Det er ikke en fælde for ærlige, små selskaber. Det er et papirkrav, som en reel thailandsk aktionær kan opfylde på en eftermiddag. Det bliver kun et problem, hvor ejerskabet aldrig var reelt fra starten.
Land Code Section 94 - fristen for tvangssalg
Når en struktur konstateres at være en stråmandskonstruktion, finder Land Code Section 94 anvendelse. Jorden skal afhændes inden for en frist fastsat af Land Department, typisk mellem 180 dage og 1 år. Sker det ikke inden for fristen, kan jorden sælges på offentlig auktion, og provenuet udbetales til den registrerede ejer efter omkostninger. Der er indtil videre indledt over 850 retssager under den nuværende håndhævelsesbølge.
Formålet med reglen er ikke konfiskation. Det er at føre jorden tilbage til lovligt ejerskab uden at straffe den godtroende slutkøber på auktionen. Men den person, der står på stråmandsselskabet, mister kontrollen over timing og pris - og det er derfor, konstruktionen ikke er den kortsigtede bekvemmelighed værd.
De sikre alternativer, i rækkefølge efter enkelhed
Ejerlejlighed i fri eje er den mest ligetil vej for en udenlandsk køber. Så længe det udenlandske ejerskab i bygningen holder sig inden for kvoten på 49 procent, og købesummen ankommer til Thailand i udenlandsk valuta med en korrekt Foreign Exchange Transaction Form, ejes enheden i køberens eget navn. Læs vores guide til udlændingekvoten for ejerlejligheder.
Registreret lejemål er den ærlige vej for huse og villaer. Et 30-årigt lejemål tinglyst ved Land Office er en reel tinglig rettighed, der kan gøres gældende mod senere købere. Fornyelsesklausuler er kontraktlige løfter, hvilket er en mindre ret end fri eje, men en velaffattet lejekontrakt med de rette beskyttelser er et solidt langtidshjem. Læs vores leasehold-guide.
Køb via en thailandsk ægtefælle er lovligt, når midlerne erklæres korrekt, og oprindelsen af midlerne dokumenteres ved overdragelsen. Læs vores guide til køb via thailandsk ægtefælle. For det samlede overblik, start med pillarguiden om at købe ejendom i Thailand, og se udbuddet under boliger.
Hvad du bør gøre, hvis du allerede ejer jord gennem et selskab
Gå ikke i panik, og sælg ikke i hast. Bed en kvalificeret thailandsk advokat - ikke den, der oprettede konstruktionen - om at gennemgå aktionærkredsen, kildedokumentationen for midlerne og selskabets driftshistorik. I mange tilfælde kan strukturen bringes i orden, omdannes til et lejemål eller afvikles ordentligt i god tid inden Section 94-fristen. At gøre det, før brevet kommer, er langt billigere end at gøre det bagefter.