Svar først
Den sikre købsproces i Cha-Am har ni trin: definer budget og ejerskabsform, se og shortlist, engager en uafhængig thailandsk advokat, gennemfør due diligence af skøde og sælger, underskriv reservation med depositum, underskriv købsaftalen, overfør midler med FET-dokumentation hvor det kræves, gennemfør overdragelse på Cha-Am eller Phetchaburi Land Office, og opret forsyninger og hussregistreringsbogen bagefter. Realistisk tidsramme: fire til otte uger fra tilbud til overdragelse.
Trin 1 - Budget og ejerskabsform
Før du ser noget, afklar hvad du reelt må købe. Ejerlejlighed i freehold inden for 49-procents-kvoten, leasehold på et hus eller køb via en thailandsk ægtefælle er tre forskellige transaktioner med hver sit papirspor. Start med pillarguiden og guiden til den udenlandske kvote. Læg forventede gebyrer og skatter fra omkostningsguiden oveni prisen, før du sætter et maksimum.
Trin 2 - Fremvisningstur og shortlist
Planlæg en fremvisningstur på mindst tre til fire dage. Cha-Am er kompakt, men kvartererne er forskellige: strandnært, midtby, kuperede projekter og den roligere vej mod Hua Hin. Se mindst seks ejendomme, gå gaderne rundt om hver af dem, og tjek trafik og støj på forskellige tider af dagen. Se aktuelle boliger på boliger, inden du rejser.
Trin 3 - Engager en uafhængig thailandsk advokat
Brug aldrig sælgers advokat, udviklerens advokat eller mæglerens husadvokat. Engager en uafhængig thailandsk advokat, der handler alene for dig, er registreret hos Lawyers Council of Thailand og kan dokumentere lignende nylige sager i Phetchaburi-provinsen. Salær typisk 30.000 til 80.000 baht for en standardhandel.
Trin 4 - Due diligence
Advokaten kører fire tjek på Land Office og i offentlige registre. Først skødet: en Chanote (Nor Sor 4 Jor) er stærkest, med præcis GPS-opmåling og et unikt matrikelnummer - altid at foretrække. En Nor Sor 3 Gor er næststærkest og kan opgraderes til Chanote, men kræver tættere grænsekontrol. Svagere dokumenter som Sor Kor 1 eller Por Bor Tor 5 er ikke egentligt skøde og bør undgås. Dernæst identitet og civilstand hos sælger sammenholdt med skødet. Tredje: hæftelser - pant, retskendelser, servitutter eller eksisterende lejemål. Fjerde: byggetilladelser og ibrugtagningsattester for enhver bygning samt juristic office-regnskaber for en ejerlejlighed.
Trin 5 - Reservation og depositum
Når due diligence er ren, underskrives en kort reservationsaftale og et depositum på typisk 50.000 til 200.000 baht betales. Aftalen skal klart angive, om depositummet er refunderbart hvis du træder tilbage, hvis sælger træder tilbage, eller hvis due diligence afdækker en fejl. En uklar depositumklausul er den hyppigste enkeltgrund til, at købere taber penge på dette trin.
Trin 6 - Købsaftale
Den fulde købsaftale følger inden for en til tre uger. Din advokat gennemgår og forhandler: overdragelsesdato, fordeling af overdragelsesgebyrer og skatter (se omkostningsguiden), sanktioner ved forsinket levering, garantier på bygningen og præcis hvilket inventar der medfølger. Underskriv først, når advokaten har godkendt den endelige version.
Trin 7 - Overførsel af midler
For en ejerlejlighed skal hele købesummen overføres til Thailand fra udlandet i fremmed valuta, veksles til baht inde i Thailand og dokumenteres med en Foreign Exchange Transaction (FET) formular eller bank credit advice. Se guiden til den udenlandske kvote for den præcise formulering, din bank skal bruge. For leasehold eller huskøb via en thailandsk ægtefælle er kravene mindre foreskrevne, men kildeoplysninger bør stadig holdes gennemsigtige.
Trin 8 - Overdragelsesdagen på Land Office
Cha-Am hører under Phetchaburi-provinsen, så de fleste overdragelser sker på Cha-Am Land Office-filialen eller hovedkontoret i Phetchaburi by. Køber, sælger og begge advokater mødes med skøde, købsaftale, FET-dokumenter hvor det kræves, juristic office-attest for en ejerlejlighed, legitimation og eventuelle ægteskabspapirer. Overdragelsesgebyrer, specific business tax eller stempelafgift samt kildeskat betales på dagen. Det opdaterede skøde udstedes samme dag i køberens navn.
Trin 9 - Efter købet
Inden for den første uge overføres vand og el til dit navn, du registreres hos ejerlejlighedens juristic office og afregner eventuelle udestående fællesudgifter og sinking fund-bidrag, og du lader dig registrere i husregistreringsbogen (tabien baan). En udenlandsk ejer har ret til en gul tabien baan, som er nyttig ved bank, kørekort og langtidsvisum. Opbevar FET-formularer, købsaftale og opdateret skøde samlet i et brandsikkert arkiv; du får brug for dem, når du sælger.