Hvad 49-procents-kvoten reelt betyder
Condominium Act fastsætter en øvre grænse for udenlandsk ejerskab på 49 procent af det samlede salgsareal i ethvert tinglyst ejerlejlighedsprojekt. De resterende 51 procent skal ejes af thailandske statsborgere eller thailandske juridiske personer. Kvoten måles på salgsareal, ikke på antal enheder, så én stor penthouse tæller mere end en lille studielejlighed. Når de 49 procent er fyldt, kan der ikke registreres flere freehold-salg til udlændinge i projektet, før en thailandsk ejer sælger tilbage til den thailandske side.
Inden for kvoten ejer den udenlandske køber lejligheden freehold, i eget navn, med skøde (chanote) udstedt af Land Office. Det er ægte ejerskab: arveligt, salgbart, kan pantsættes og er retskraftigt over for enhver. Det er den mest lige-til-vejs ejerskabsform, der er åben for udlændinge i Thailand, og det er den vej vi anbefaler for enhver, der køber en ejerlejlighed i Cha-am eller Hua Hin.
Hvorfor kvoten findes og hvordan den måles
Condominium Act (B.E. 2522 med senere ændringer) reserverer flertallet af ejerskabet til thailandske ejere som politisk princip. Bygningens juristic office fører et løbende register over udenlandsk kontra thailandsk ejerskab målt i areal. Før ethvert salg til en udenlandsk køber udsteder juristic office en attest, der bekræfter, at handlen holder sig inden for den resterende udenlandske kvote. Uden attesten vil Land Office ikke tinglyse overdragelsen.
I praksis kontrolleres kvoten to gange: første gang af juristic office, når attesten udstedes, og anden gang af Land Office-tjenestemanden på overdragelsesdagen. En køber, der ikke har fået kvoten bekræftet inden underskrift, risikerer at betale depositum for en enhed, der juridisk ikke kan overdrages til ham.
Fremmed valuta og FET-formularen
For at Land Office kan tinglyse en udenlandsk køber som ejer, skal hele købesummen være overført til Thailand fra udlandet i fremmed valuta og omvekslet til thailandske baht inde i Thailand. Banken udsteder en Foreign Exchange Transaction (FET) formular - eller et bank credit advice for mindre beløb - der dokumenterer den indgående overførsel og formålet (køb af en ejerlejlighed på en navngiven adresse). Dokumentet er et af de påkrævede bilag hos Land Office, og uden det tinglyses overdragelsen ikke i den udenlandske kvote.
Overførslen skal være i køberens navn eller klart øremærket til køberen, og FET-formularen skal angive det korrekte formål. At sende thailandske baht fra en thailandsk konto eller overføre fremmed valuta, der ikke er korrekt dokumenteret, opfylder ikke kravet, og Land Office vil afvise at tinglyse handlen.
Overdragelsesdagen: sådan kontrolleres kvoten
På overdragelsesdagen mødes parterne på det lokale Land Office med juristic office-attesten, FET-formularerne, skødet, købskontrakten og legitimation. Land Office-tjenestemanden læser attesten, kontrollerer FET-dokumentationen mod købesummen, opdaterer ejerregistret og udsteder et ændret skøde i køberens navn. Overdragelsesgebyrer, specific business tax hvor det gælder, stempelafgift og kildeskat afregnes samme dag og deles sædvanligvis mellem køber og sælger efter kontrakten.
Hvad du skal gøre inden du underskriver
Bed juristic office om en skriftlig erklæring om den aktuelle udenlandske kvotesituation i projektet, om nødvendigt enhed for enhed. Spørg din bank om FET-processen og den præcise reference, de skal bruge på den indgående overførsel. Instruer en kvalificeret thailandsk advokat - uafhængig af sælger og udvikler - til at gennemgå skøde, kvote og juristic-regnskaber. Hvis blot ét af disse tre punkter ikke kan besvares klart på skrift, så gå videre. For det bredere billede, start med købsguiden til Thailand, og hvis du også overvejer et hus, læs leasehold-guiden og stråmandsguiden. Se aktuelle boliger på boliger.