โควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ ในทางปฏิบัติหมายถึงอะไร
พระราชบัญญัติอาคารชุด (Condominium Act) กำหนดเพดานการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการอาคารชุดที่จดทะเบียนแต่ละแห่ง อีก 51 เปอร์เซ็นต์ที่เหลือต้องถือครองโดยบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลไทย โควตานี้วัดจากพื้นที่ ไม่ใช่จากจำนวนห้อง ดังนั้นเพนต์เฮาส์หนึ่งห้องขนาดใหญ่จึงมีน้ำหนักมากกว่าห้องสตูดิโอเล็ก ๆ เมื่อโควตา 49 เปอร์เซ็นต์เต็มแล้ว ก็ไม่สามารถจดทะเบียนขายกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ให้ชาวต่างชาติในโครงการนั้นได้อีก จนกว่าจะมีเจ้าของไทยขายคืนให้ฝั่งไทย
ภายในโควตา ผู้ซื้อชาวต่างชาติถือครองห้องชุดในรูปแบบ freehold ในชื่อตนเอง พร้อมโฉนดห้องชุด (chanote) ที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน เป็นกรรมสิทธิ์จริง: สืบทอดได้ ขายได้ จำนองได้ และบังคับใช้ได้ต่อทุกคน นี่คือช่องทางการเป็นเจ้าของที่ตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย และเป็นเส้นทางที่เราแนะนำสำหรับทุกคนที่ซื้อคอนโดใน Cha-am หรือ Hua Hin
ทำไมโควตาจึงมีอยู่และวัดอย่างไร
Condominium Act (พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม) สงวนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ในทุกโครงการอาคารชุดไว้ให้เจ้าของไทยตามหลักนโยบาย สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด (juristic office) ของอาคารจะบันทึกทะเบียนการถือครองของคนต่างชาติเทียบกับคนไทยตามพื้นที่แบบต่อเนื่อง ก่อนการขายให้ผู้ซื้อต่างชาติทุกครั้ง juristic office จะออกใบรับรองยืนยันว่าธุรกรรมยังอยู่ในโควตาต่างชาติที่เหลือ หากไม่มีใบรับรองนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอน
ในทางปฏิบัติ โควตาถูกตรวจสอบสองครั้ง: ครั้งแรกโดย juristic office เมื่อออกใบรับรอง และครั้งที่สองโดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในวันโอน ผู้ซื้อที่ไม่ได้ยืนยันโควตาก่อนลงนามเสี่ยงต่อการวางเงินมัดจำสำหรับห้องชุดที่ไม่สามารถโอนให้ตนได้ตามกฎหมาย
เงินตราต่างประเทศและแบบฟอร์ม FET
เพื่อให้สำนักงานที่ดินจดทะเบียนผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของ เงินค่าซื้อทั้งจำนวนต้องถูกโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ แล้วแปลงเป็นเงินบาทภายในประเทศไทย ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) - หรือ bank credit advice สำหรับจำนวนเงินที่น้อยกว่า - ซึ่งบันทึกการโอนเข้าและวัตถุประสงค์ (การซื้อห้องชุดในที่อยู่ที่ระบุ) เอกสารนี้เป็นหนึ่งในเอกสารที่ต้องยื่นต่อสำนักงานที่ดิน หากไม่มีเอกสารนี้ การโอนจะไม่ถูกจดทะเบียนในโควตาต่างชาติ
การโอนต้องอยู่ในชื่อผู้ซื้อหรือระบุชัดเจนว่าเพื่อผู้ซื้อ และแบบฟอร์ม FET ต้องระบุวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง การโอนเงินบาทจากบัญชีในประเทศไทย หรือการโอนเงินตราต่างประเทศที่ไม่มีการบันทึกเอกสารอย่างถูกต้อง จะไม่ผ่านเกณฑ์นี้ และสำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียน
วันโอน: ตรวจสอบโควตาอย่างไร
ในวันโอน คู่สัญญาจะพบกันที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นพร้อมใบรับรองของ juristic office แบบฟอร์ม FET โฉนดห้องชุด สัญญาซื้อขาย และบัตรประจำตัว เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะอ่านใบรับรอง ตรวจสอบเอกสาร FET เทียบกับราคาซื้อ ปรับปรุงทะเบียนเจ้าของ และออกโฉนดห้องชุดฉบับแก้ไขในชื่อผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ (specific business tax) หากเข้าเงื่อนไข อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ชำระในวันเดียวกัน โดยปกติแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามที่ตกลงในสัญญา
สิ่งที่ควรทำก่อนลงนาม
ขอให้ juristic office ออกหนังสือแสดงสถานะโควตาต่างชาติปัจจุบันในโครงการเป็นลายลักษณ์อักษร ถ้าจำเป็นให้ระบุห้องต่อห้อง สอบถามธนาคารของคุณเกี่ยวกับขั้นตอน FET และข้อความอ้างอิงที่ต้องระบุในการโอนเข้า มอบหมายให้ทนายไทยที่มีคุณสมบัติ - เป็นอิสระจากผู้ขายและผู้พัฒนา - ตรวจสอบโฉนด โควตา และบัญชีของ juristic หากมีข้อใดข้อหนึ่งในสามข้อนี้ไม่สามารถตอบเป็นลายลักษณ์อักษรได้ชัดเจน ให้เดินจากไป สำหรับภาพรวมที่กว้างขึ้น เริ่มจาก คู่มือหลักการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย และหากคุณกำลังพิจารณาบ้านด้วย โปรดอ่าน คู่มือ leasehold และ คู่มือการปราบปรามบริษัทตัวแทน ดูรายการอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันได้ที่ อสังหาริมทรัพย์