Что на самом деле означает 49-процентная иностранная квота
Закон о кондоминиумах (Condominium Act) устанавливает предел иностранного владения на уровне 49 процентов от общей продаваемой площади каждого зарегистрированного проекта. Оставшийся 51 процент должен принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам. Квота измеряется по площади, а не по числу квартир, поэтому один большой пентхаус весит больше, чем маленькая студия. Когда 49 процентов исчерпаны, новых freehold-продаж иностранцам в этом проекте зарегистрировать нельзя, пока тайский собственник не продаст свою долю обратно на тайскую сторону.
Внутри квоты иностранный покупатель владеет квартирой в полном (freehold) собственности, на своё имя, с документом о праве собственности (chanote), выданным Land Office. Это настоящее право: наследуемое, продаваемое, залоговое и защищённое против любого лица. Это самый прямой путь к собственности, открытый иностранцам в Таиланде, и именно его мы рекомендуем всем, кто покупает квартиру в Cha-am или Hua Hin.
Почему квота существует и как её измеряют
Condominium Act (B.E. 2522 в действующей редакции) сохраняет большинство в каждом кондоминиумном проекте за тайскими собственниками как вопрос политики. Юридический офис здания (juristic office) ведёт текущий реестр иностранного и тайского владения по площади. Перед каждой продажей иностранцу juristic office выдаёт справку, подтверждающую, что сделка укладывается в оставшуюся иностранную квоту. Без этой справки Land Office не зарегистрирует переход права.
На практике квоту проверяют дважды: сначала juristic office при выдаче справки, затем чиновник Land Office в день сделки. Покупатель, не подтвердивший квоту до подписания, рискует внести депозит за квартиру, которая юридически не может быть на него оформлена.
Иностранная валюта и форма FET
Чтобы Land Office зарегистрировал иностранного покупателя как собственника, вся сумма покупки должна быть переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и конвертирована в баты уже внутри Таиланда. Банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET) - для меньших сумм это bank credit advice - подтверждающую входящий перевод и его цель (покупка кондоминиума по конкретному адресу). Этот документ входит в обязательные приложения в Land Office; без него сделка в иностранной квоте не будет зарегистрирована.
Перевод должен быть на имя покупателя или явно предназначен для него, а форма FET - указывать правильную цель. Отправка батов с тайского счёта или перевод иностранной валюты без надлежащей документации требования не выполняют, и Land Office откажет в регистрации.
День сделки: как проверяют квоту
В день сделки стороны встречаются в местном Land Office со справкой juristic office, формами FET, документом о праве собственности, договором купли-продажи и удостоверениями личности. Чиновник Land Office сверяет справку, сопоставляет FET-подтверждения с ценой сделки, обновляет реестр собственников и выдаёт изменённый chanote на имя покупателя. Регистрационные сборы, specific business tax при необходимости, гербовый сбор и налог у источника оплачиваются в тот же день и обычно делятся между покупателем и продавцом согласно договору.
Что сделать до подписания
Запросите у juristic office письменное подтверждение текущего состояния квоты в проекте, при необходимости по каждой квартире. Уточните у банка процедуру FET и точную формулировку назначения, которую они требуют во входящем переводе. Поручите квалифицированному тайскому юристу - независимому от продавца и застройщика - проверку титула, квоты и отчётности juristic. Если хотя бы один из этих трёх пунктов не удаётся получить в чистом письменном виде - идите дальше. Общий обзор начните с гида по покупке недвижимости в Таиланде, а если рассматриваете и дом, прочитайте гид по leasehold и гид по номинальным компаниям. Смотрите текущие предложения на странице объекты.