Ответ вкратце
Гражданин Таиланда, состоящий в браке с иностранцем, может купить землю в Таиланде, однако с момента постановления Министерства внутренних дел 1999 года оба супруга должны явиться в Land Office и подписать совместное заявление о том, что средства являются раздельной собственностью тайского супруга (sin suan tua). Иностранный супруг при этом не имеет никаких прав собственности на саму землю и должен защищать свои интересы через отдельные законные инструменты.
Что требует постановление 1999 года
До 1999 года брак с иностранцем фактически лишал гражданина Таиланда возможности приобретать землю: любая земля, купленная в браке, считалась совместной собственностью (sin somros), в которой иностранный супруг имел половину, что само по себе было запрещено. Постановление 1999 года вновь открыло эту возможность: тайский супруг может покупать землю при условии, что оба супруга явятся в Land Office и совместно заявят, что средства на покупку являются исключительно раздельной собственностью тайского супруга. Служащий фиксирует заявление и лишь после этого регистрирует переход права.
Юридически всё чисто, но лично жёстко: иностранный супруг не имеет доли в собственности, автоматического права пользования и претензий на выручку от продажи. Земля принадлежит только тайскому супругу.
Sin suan tua и sin somros
Sin suan tua - это раздельная собственность: имущество, принадлежавшее до брака, а также наследство и личные подарки, полученные в браке. Sin somros - это совместная собственность: имущество, приобретённое в браке за счёт совместных усилий или совместных средств. Заявление 1999 года переквалифицирует средства покупки как sin suan tua именно для этой сделки, независимо от фактического источника. Это правовая конструкция, делающая покупку возможной, и именно поэтому Land Office на ней настаивает.
Как иностранный супруг может законно защитить свою позицию
Обычно используются три зарегистрированных вещных права - по отдельности или в сочетании. Узуфрукт (Civil and Commercial Code Sections 1417 - 1428) даёт иностранному супругу право владеть и пользоваться землёй пожизненно или на определённый срок. Суперфиций (Sections 1410 - 1416) даёт право отдельно владеть строениями на чужой земле, так что иностранный супруг может владеть домом самостоятельно. Зарегистрированная 30-летняя аренда по Section 540 даёт договорное право пользования с вещной силой после регистрации в Land Office. Все три должны быть подписаны в день перехода права или вскоре после и зарегистрированы, а не оставлены в частном соглашении. Общий контекст - в основной статье и в статье о законе о недвижимости.
Источник средств и правоприменение 2025-2026
Земельные управления и правоприменение под руководством IBAS, описанное в руководстве по подставным лицам, теперь проверяют источник средств тщательнее. Совместное заявление не защищает от вывода о подставном лице: если деньги фактически поступили от иностранного супруга, а у тайского супруга не было собственных средств, сделка может быть пересмотрена. Безопасный путь - прозрачный документальный след, использование заявления по назначению и дополнение его зарегистрированным узуфруктом или суперфицием, а не маскировка сделки.
Наследство и правило одного года
По Land Code Section 93 иностранный супруг может унаследовать землю в силу закона, но обязан распорядиться ею в течение одного года с момента приобретения. Дом может быть сохранён отдельно, если зарегистрирован как суперфиций. На практике большинство семей планируют это заранее: зарегистрированный узуфрукт или суперфиций при жизни тайского супруга, отчуждение или передача в течение года после смерти.