Что изменилось в 2025-2026 годах
Таиланд перешёл от обсуждения злоупотреблений с номинальными компаниями к активному контролю за ними. С 1 октября 2025 года действует интегрированная система проверки IBAS, и более 21 000 компаний с признаками иностранного участия отмечены для проверки. Это самая масштабная скоординированная ревизия структур владения землёй, которую страна когда-либо проводила, и она направлена именно против фиктивных схем - а не против добросовестных покупателей кондоминиумов, зарегистрированных арендаторов или покупателей через тайского супруга.
Для честных покупателей это хорошая новость. Более прозрачный рынок означает меньше вынужденных продаж, которые тянут цены вниз, меньше юридических сюрпризов через три-пять лет после сделки и больше уверенности в тех путях, которые всегда были безопасными: кондоминиумы в пределах иностранной квоты, зарегистрированная 30-летняя аренда и корректно оформленные покупки через тайского супруга.
Почему 51 процент тайского участия не является безопасной гаванью
Прежним обходным путём было создание тайского общества с ограниченной ответственностью, в котором граждане Таиланда владели 51 процентом акций, чтобы компания могла законно владеть землёй. На бумаге компания была тайской. На практике тайских акционеров часто приводил сам продавец или агент, они не вносили реальный капитал и подписывали параллельные соглашения, возвращавшие контроль иностранному покупателю. Это номинальная схема, и она незаконна десятилетиями по Foreign Business Act. Изменилось правоприменение, а не сам закон.
При новой проверке тайское большинство в 51 процент само по себе структуру не защищает. Проверяющие смотрят, кто фактически оплатил акции, кто распоряжается банковским счётом, кто получает арендный доход и могут ли тайские акционеры подтвердить источник своего взноса. Если ответ - что всё финансировал иностранный покупатель, компания квалифицируется как номинальная независимо от реестра акционеров.
Order No. 2/2568 - подтверждение капитала с 1 января 2026 года
Order No. 2/2568 требует, чтобы тайские акционеры в земельных компаниях подтверждали источник своего капитального взноса. С 1 января 2026 года новые регистрации и существенные изменения подаются с подтверждающими документами: банковскими выписками, налоговыми декларациями или аудированной цепочкой, показывающей, что тайские акционеры оплатили свои акции из собственных средств. Существующие структуры проверяются поэтапно.
Это не ловушка для честных небольших компаний. Это требование к документам, которое настоящий тайский акционер может выполнить за один день. Проблемой оно становится только там, где участие изначально не было настоящим.
Land Code Section 94 - срок принудительной продажи
Если структура признана номинальной, применяется Land Code Section 94. Земля должна быть отчуждена в срок, установленный Land Department, обычно от 180 дней до 1 года. Если владелец не продаёт в срок, земля может быть продана с публичного аукциона, а выручка после расходов выплачивается лицу, указанному в титуле. К настоящему моменту в рамках текущей волны правоприменения возбуждено более 850 уголовных дел.
Смысл нормы не в конфискации. Она возвращает землю в законное владение, не наказывая добросовестного конечного покупателя на аукционе. Но лицо, указанное в номинальной компании, теряет контроль над сроками и ценой - именно поэтому такая схема не стоит краткосрочного удобства.
Безопасные альтернативы, по порядку простоты
Кондоминиум в полной собственности - самый прямой путь для иностранного покупателя. Пока иностранное владение в здании остаётся в пределах квоты 49 процентов, а средства приходят в Таиланд в иностранной валюте с корректной Foreign Exchange Transaction Form, квартира оформляется на имя самого покупателя. См. наш гид по иностранной квоте кондоминиумов.
Зарегистрированная аренда - честный путь для домов и вилл. 30-летняя аренда, зарегистрированная в Land Office, - это реальное вещное право, действующее и в отношении последующих правопреемников. Пункты о продлении - договорные обещания, это меньшее право, чем полная собственность, но правильно составленный договор аренды с нужной защитой - надёжный дом на долгий срок. См. наш гид по leasehold.
Покупка через тайского супруга законна, если средства корректно задекларированы и источник документально подтверждён при передаче. См. наш гид по покупке через тайского супруга. Для общего обзора начните с основного гида по покупке недвижимости в Таиланде, и посмотрите объекты в разделе недвижимость.
Что делать, если вы уже владеете землёй через компанию
Не паникуйте и не продавайте в спешке. Попросите квалифицированного тайского адвоката - не того, кто оформлял структуру - проверить состав акционеров, документы об источнике средств и историю деятельности компании. Во многих случаях структуру можно привести в порядок, переоформить в аренду или упорядоченно свернуть значительно раньше срока по Section 94. Сделать это до получения письма существенно дешевле, чем после.