Was sich 2025-2026 geändert hat
Thailand ist vom Reden über den Missbrauch von Strohmann-Gesellschaften zur aktiven Durchsetzung übergegangen. Seit dem 1. Oktober 2025 ist das integrierte Prüfsystem IBAS in Betrieb, und mehr als 21.000 Gesellschaften mit ausländisch geprägten Beteiligungsmustern wurden zur Überprüfung markiert. Es ist die grösste koordinierte Durchsicht von Grundstückshaltestrukturen, die das Land je unternommen hat, und sie zielt gezielt auf Scheinkonstruktionen - nicht auf redliche Eigentumswohnungskäufer, eingetragene Pächter oder Käufe über einen thailändischen Ehepartner.
Für ehrliche Käufer ist das eine gute Nachricht. Ein saubererer Markt bedeutet weniger notleidende Zwangsverkäufe, die die Preise nach unten ziehen, weniger juristische Überraschungen drei oder fünf Jahre nach der Übertragung und mehr Vertrauen in die Wege, die schon immer sicher waren: Eigentumswohnungen innerhalb der Ausländerquote, eingetragene 30-Jahres-Pachten und ordnungsgemäss dokumentierte Käufe durch einen thailändischen Ehepartner.
Warum 51 Prozent thailändische Beteiligung kein sicherer Hafen ist
Die alte Abkürzung war, eine thailändische GmbH zu gründen, in der thailändische Staatsangehörige 51 Prozent der Anteile halten, damit die Gesellschaft rechtlich Land besitzen kann. Auf dem Papier war die Gesellschaft thailändisch. In der Praxis wurden die thailändischen Gesellschafter oft vom Verkäufer oder Makler vermittelt, brachten kein echtes Kapital ein und unterzeichneten Nebenabreden, die die Kontrolle an den ausländischen Käufer zurückgaben. Das ist eine Strohmann-Konstruktion, und sie ist seit Jahrzehnten nach dem Foreign Business Act rechtswidrig. Geändert hat sich die Durchsetzung, nicht das Gesetz.
Nach der neuen Prüfung schützt eine thailändische Mehrheit von 51 Prozent die Struktur nicht mehr allein. Ermittler prüfen, wer die Anteile tatsächlich bezahlt hat, wer beim Konto zeichnungsberechtigt ist, wer Mieteinnahmen erhält und ob die thailändischen Gesellschafter die Herkunft ihres Einlagebetrags belegen können. Ist die Antwort, dass der ausländische Käufer alles finanziert hat, wird die Gesellschaft unabhängig vom Gesellschafterverzeichnis als Strohmann-Vehikel behandelt.
Order No. 2/2568 - Kapitalnachweis ab 1. Januar 2026
Order No. 2/2568 verlangt von thailändischen Gesellschaftern in Land haltenden Gesellschaften den Nachweis der Herkunft ihrer Einlage. Ab dem 1. Januar 2026 müssen Neueintragungen und wesentliche Änderungen mit Belegen eingereicht werden: Kontoauszüge, Steuererklärungen oder eine geprüfte Belegkette, die zeigt, dass die thailändischen Gesellschafter ihre Anteile aus eigenen Mitteln finanziert haben. Bestehende Strukturen werden in Etappen überprüft.
Das ist keine Falle für ehrliche kleine Gesellschaften. Es ist eine Dokumentationspflicht, die ein echter thailändischer Gesellschafter an einem Nachmittag erfüllen kann. Zum Problem wird sie nur dort, wo die Beteiligung von Anfang an nicht real war.
Land Code Section 94 - Frist für den Zwangsverkauf
Wird eine Struktur als Strohmann-Konstruktion bewertet, greift Land Code Section 94. Das Grundstück muss innerhalb einer vom Land Department gesetzten Frist veräussert werden, in der Regel zwischen 180 Tagen und 1 Jahr. Verkauft der Eigentümer nicht rechtzeitig, kann das Grundstück öffentlich versteigert werden, und der Erlös wird nach Abzug der Kosten an den eingetragenen Eigentümer ausgezahlt. Bislang wurden im Rahmen der laufenden Durchsetzungswelle mehr als 850 Strafverfahren eröffnet.
Der Sinn der Regel ist nicht Enteignung. Sie soll Grundstücke ohne Bestrafung des gutgläubigen Endkäufers in rechtmässiges Eigentum zurückführen. Aber wer im Strohmannunternehmen eingetragen ist, verliert die Kontrolle über Zeitpunkt und Preis - und deshalb lohnt die Konstruktion die kurzfristige Bequemlichkeit nicht.
Die sicheren Alternativen, geordnet nach Einfachheit
Eigentumswohnung im Volleigentum ist der einfachste Weg für einen ausländischen Käufer. Solange der ausländische Anteil am Gebäude innerhalb der 49-Prozent-Quote bleibt und der Kaufpreis in Fremdwährung mit einem ordnungsgemässen Foreign Exchange Transaction Form nach Thailand überwiesen wird, gehört die Einheit dem Käufer auf seinen eigenen Namen. Siehe unseren Leitfaden zur Ausländerquote bei Eigentumswohnungen.
Eingetragene Pacht ist der ehrliche Weg für Häuser und Villen. Eine beim Land Office eingetragene 30-Jahres-Pacht ist ein echtes dingliches Recht, das auch gegenüber Rechtsnachfolgern durchsetzbar ist. Verlängerungsklauseln sind vertragliche Zusagen, ein geringeres Recht als Volleigentum, aber ein gut ausgearbeiteter Pachtvertrag mit den richtigen Schutzklauseln ist ein solides Langzeitzuhause. Siehe unseren Leasehold-Leitfaden.
Der Kauf über einen thailändischen Ehepartner ist rechtmässig, wenn die Mittel korrekt erklärt und die Herkunft der Mittel bei der Übertragung dokumentiert werden. Siehe unseren Leitfaden zum Kauf über den thailändischen Ehepartner. Für den vollständigen Überblick beginnen Sie mit dem Pillar-Leitfaden zum Immobilienkauf in Thailand, und stöbern Sie im Angebot unter Immobilien.
Was Sie tun sollten, wenn Sie Land bereits über eine Gesellschaft halten
Geraten Sie nicht in Panik, und verkaufen Sie nicht in Eile. Bitten Sie einen qualifizierten thailändischen Anwalt - nicht denjenigen, der die Konstruktion aufgesetzt hat - Beteiligung, Herkunftsnachweise der Mittel und Betriebsgeschichte der Gesellschaft zu prüfen. Häufig lässt sich die Struktur regularisieren, in einen Pachtvertrag umwandeln oder geordnet abwickeln, gut innerhalb der Section-94-Frist. Das vor Eintreffen des Schreibens zu tun, ist deutlich günstiger als danach.