Die Gebuehren und Steuern beim Land Office
Jede Immobilienuebertragung in Thailand wird beim oertlichen Land Office eingetragen. Am Uebertragungstag werden vier staatliche Abgaben gezahlt: die Uebertragungsgebuehr, entweder Stempelsteuer oder Specific Business Tax, und Quellensteuer. Dazu kommen Ihre eigenen Anwaltskosten und einmalige Positionen wie der Instandhaltungsfonds. Wer jede Zeile versteht, kann die Gesamtsumme planen und die Verteilung mit dem Verkaeufer aus einer sachlichen Position verhandeln.
Uebertragungsgebuehr - 2 Prozent des geschaetzten Wertes
Das Land Department erhebt eine Uebertragungsgebuehr von 2 Prozent des staatlich geschaetzten Wertes. Der geschaetzte Wert ist nicht der Marktpreis - er ist eine feste Bewertung der Treasury Department, meist 30 bis 50 Prozent unter dem Verkaufspreis. Herkoemmlich wird die Gebuehr 50/50 zwischen Kaeufer und Verkaeufer geteilt, aber die Aufteilung ist verhandelbar und wird oft im Kaufvertrag festgehalten.
Specific Business Tax - 3,3 Prozent bei Besitz unter 5 Jahren
Hat der Verkaeufer die Immobilie weniger als 5 Jahre gehalten, faellt Specific Business Tax (SBT) von 3,3 Prozent auf den hoeheren Wert (geschaetzter Wert oder Verkaufspreis) an. SBT ist konventionell eine Verkaeufer-Steuer, aber die Verteilung ist verhandelbar. Wenn SBT gilt, entfaellt die Stempelsteuer - nie beide.
Stempelsteuer - 0,5 Prozent wenn SBT nicht gilt
Hat der Verkaeufer 5 Jahre oder laenger besessen (oder ist der Verkauf sonst von SBT befreit), ist Stempelsteuer von 0,5 Prozent des hoeheren Wertes faellig. Wie SBT ist die Stempelsteuer konventionell Verkaeufersache, aber verhandelbar.
Quellensteuer - progressiv fuer Personen, pauschal fuer Gesellschaften
Die Quellensteuer wird am Land Office bei der Uebertragung abgezogen. Fuer einen privaten Verkaeufer wird sie progressiv auf den geschaetzten Wert berechnet und beruecksichtigt die Haltedauer, so dass langer Besitz einen niedrigeren effektiven Satz hat. Fuer eine Gesellschaft als Verkaeufer sind es pauschal 1 Prozent des hoeheren Wertes. Quellensteuer ist Verkaeuferpflicht, aber bei Neubauverkaeufen versuchen Bautraeger manchmal, einen Teil auf den Kaeufer zu verschieben - lesen Sie den Vertrag.
Pachtregistrierung - 1 Prozent plus 0,1 Prozent Stempelsteuer
Registrieren Sie eine lange Pacht statt einer Freehold-Uebertragung, betraegt die Registrierungsgebuehr 1 Prozent der gesamten Pacht fuer die volle Laufzeit plus 0,1 Prozent Stempelsteuer. Bei einer 30-Jahres-Pacht mit symbolischer Jahrespacht ist das eine kleine Einmalzahlung. Siehe den Leasehold-Leitfaden.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung 5.000.000 THB
Angenommen, der Verkaeufer hat mehr als 5 Jahre gehalten (Stempelsteuer, nicht SBT), und Kaeufer/Verkaeufer teilen 50/50.
| Posten | Satz | Betrag (THB) | Kaeuferanteil |
|---|---|---|---|
| Uebertragungsgebuehr | 2% | 100.000 | 50.000 |
| Stempelsteuer | 0,5% | 25.000 | 12.500 |
| Quellensteuer (privater Verkaeufer) | ~1-2% | ~75.000 | 0 (Verkaeufer) |
| Anwaltskosten (unabhaengig) | fest | 50.000 | 50.000 |
| Instandhaltungsfonds | 500 THB/qm x 60 qm | 30.000 | 30.000 |
| Kaeuferauslagen am Uebertragungstag | ~142.500 |
Laufende Kosten nach dem Kauf
Fuer eine Eigentumswohnung: Gemeinschaftskosten typisch 30 bis 80 THB pro Quadratmeter und Monat, plus einmaliger Beitrag zum Instandhaltungsfonds von etwa 400 bis 600 THB pro Quadratmeter beim Kauf. Die Land and Building Tax (seit 2020) gilt fuer Wohnimmobilien mit sehr moderaten Saetzen fuer selbstgenutzte Zweitwohnungen - typisch ein niedriger vierstelliger THB-Betrag jaehrlich fuer eine Mittelklasse-Wohnung. Bei einem Haus auf gepachtetem Land: jaehrliche Bodenpacht plus Nebenkosten und ggf. Ortsgebuehren.
Anwaltskosten - die eine Position, die sich lohnt
Budgetieren Sie 30.000 bis 80.000 THB fuer einen unabhaengigen thailaendischen Anwalt fuer Titelsuche, Vertragspruefung, Due Diligence und Teilnahme am Uebertragungstag. Fuer den vollen Kontext beginnen Sie mit dem Pillar-Leitfaden, dem Leitfaden zur Auslaenderquote und dem Leitfaden zum Kaufprozess in Cha-Am.