Jenseits von Freehold und Leasehold - die Strukturen, von denen die meisten Kaeufer nie hoeren
Der Civil and Commercial Code gibt Auslaendern mehrere eintragungsfaehige Rechte an thailaendischem Land ueber die bekannte 30-Jahres-Pacht hinaus. Superficies laesst einen Auslaender das Gebaeude besitzen, waehrend der thailaendische Eigentuemer das Grundstueck behaelt. Niessbrauch gibt ein lebenslanges Recht zur Nutzung des Landes und seiner Fruechte. Habitation gibt das Recht, in einem bestimmten Haus zu wohnen. Jedes ist ein dingliches Recht, wenn beim Land Office eingetragen, und jedes passt zu einem anderen Kaeuferprofil.
Superficies - Eigentum am Gebaeude auf fremdem Grund (CCC Sections 1410-1416)
Ein Superficies-Recht ist ein vom Grundeigentuemer eingeraeumtes Recht, Gebaeude oder Bepflanzungen auf dem Land zu besitzen. Nach Civil and Commercial Code Sections 1410 bis 1416 kann es fuer eine feste Laufzeit von bis zu 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Einraeumenden oder des Berechtigten gewaehrt werden. Einmal auf dem Titel beim Land Office eingetragen, bindet die Superficies jeden spaeteren Eigentuemer des Grundstuecks - der Inhaber besitzt das Haus getrennt vom Boden darunter.
Das ist die sauberste rechtliche Antwort auf die Frage, die jeder auslaendische Villenkaeufer stellt: wie kann ich das Haus tatsaechlich besitzen? Sie koennen das Land nicht besitzen, aber mit einer eingetragenen Superficies koennen Sie das Gebaeude in Ihrem eigenen Namen besitzen. Sie passt gut zu einer eingetragenen 30-Jahres-Pacht des Grundstuecks selbst: die Pacht sichert Ihr Nutzungsrecht, die Superficies sichert Ihr Eigentum an der Villa. Siehe den Leasehold-Leitfaden.
Niessbrauch - ein lebenslanges Nutzungsrecht (CCC Sections 1417-1428)
Ein Niessbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, ein bestimmtes Grundstueck oder Gebaeude zu besitzen, zu nutzen und dessen Fruechte zu ziehen. Nach Civil and Commercial Code Sections 1417 bis 1428 kann er fuer eine feste Laufzeit bis zu 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Berechtigten gewaehrt werden. Er ist ein dingliches Recht, wenn eingetragen, aber streng persoenlich - er endet automatisch mit dem Tod des Berechtigten und kann nicht vererbt werden.
Der klassische Anwendungsfall ist ein thailaendisch-auslaendisches Paar, in dem die Ehefrau das Land auf ihren Namen besitzt und ihrem auslaendischen Ehemann einen lebenslangen Niessbrauch darueber gewaehrt. Er hat die volle Nutzung des Landes zu Lebzeiten, gesichert gegen jeden Weiterverkauf oder Familienstreit, aber das Recht geht nicht auf die Kinder ueber. Rentner ohne thailaendischen Ehepartner nehmen manchmal einen Niessbrauch von einem vertrauenswuerdigen thailaendischen Eigentuemer, um das Haus darauf zu bauen.
Habitation und Dienstbarkeiten - engere Werkzeuge
Ein Habitationsrecht ist enger als ein Niessbrauch: es berechtigt den Inhaber und die Familie, in einer bestimmten Wohnung zu leben, aber nicht zu vermieten oder andere Fruechte zu ziehen. Eine Dienstbarkeit ist ein Wegerecht oder aehnliche Last auf einem Grundstueck zugunsten eines anderen - relevant wenn ein Grundstueck keinen direkten Strassenzugang hat oder eine Einfahrt, Brunnen oder Entwaesserung teilt.
Welche Struktur passt zu welchem Kaeufer
Fuer einen Rentner ohne thailaendischen Ehepartner: eingetragene 30-Jahres-Pacht des Grundstuecks plus Superficies ueber die Villa, beide auf den Namen des auslaendischen Kaeufers. Fuer ein thailaendisch-auslaendisches Paar: Land auf den Namen des thailaendischen Ehepartners, mit eingetragenem Niessbrauch oder Superficies auf den Namen des auslaendischen Ehepartners als Sicherheit. Fuer einen Investor, dessen Prioritaet ein vererbbares Vermoegen ist: eine Eigentumswohnung innerhalb der 49-Prozent-Auslaenderquote, Freehold, auf den Namen des Kaeufers - siehe den Leitfaden zur Auslaenderquote. Vermeiden Sie die Strohmann-Abkuerzung aus dem Strohmann-Leitfaden.
Der rote Faden: Eintragung beim Land Office
Keines dieser Rechte funktioniert, wenn es nicht beim Land Office eingetragen und auf der Rueckseite des Titels vermerkt ist. Eine nicht eingetragene Vereinbarung ist nur ein persoenliches Versprechen und verschwindet, wenn das Land verkauft wird oder der Einraeumende stirbt. Jeder kompetente thailaendische Anwalt wird auf Eintragung bestehen. Fuer das Gesamtbild beginnen Sie mit dem Pillar-Leitfaden zum Immobilienkauf in Thailand.