Utover freehold og leasehold - strukturene de fleste utenlandske kjoepere aldri hoerer om
Civil and Commercial Code gir utlendinger flere tinglysbare rettigheter i thailandsk jord ut over den velkjente 30-aarige leiekontrakten. Superficies lar en utlending eie bygningen mens den thailandske eieren beholder grunnen. Bruksrett (usufrukt) gir en livstidsrett til aa bruke jorden og hoeste dens frukter. Habitation gir rett til aa bo i et bestemt hus. Hver er en tinglig rett naar den tinglyses hos Land Office, og hver passer en ulik kjoeperprofil.
Superficies - eie bygningen paa andres grunn (CCC Sections 1410-1416)
En superficies er en rett gitt av grunneieren til aa eie bygninger eller beplantninger paa grunnen. Etter Civil and Commercial Code Sections 1410 til 1416 kan den gis for en fast periode inntil 30 aar eller for giverens eller mottakerens levetid. Naar den er tinglyst paa skoetet hos Land Office, binder superficies enhver senere eier av grunnen - innehaveren eier huset atskilt fra grunnen under.
Det er det reneste rettslige svaret paa spoersmaalet enhver utenlandsk villakjoeper stiller: hvordan kan jeg faktisk eie huset? Du kan ikke eie grunnen, men med en tinglyst superficies kan du eie bygningen i eget navn. Den passer godt sammen med et tinglyst 30-aarig leieforhold av selve grunnen: leien sikrer bruksretten til tomten, superficies sikrer eierskapet til villaen. Se leasehold-guiden.
Bruksrett - en livstidsrett til aa bruke (CCC Sections 1417-1428)
En bruksrett gir mottakeren rett til aa besitte, bruke og hoeste frukten av en bestemt grunn eller bygning. Etter Civil and Commercial Code Sections 1417 til 1428 kan den gis for fast periode inntil 30 aar eller for mottakerens levetid. Den er en tinglig rett naar tinglyst, men strengt personlig - den opphoerer automatisk ved mottakerens doed og kan ikke arves.
Det klassiske brukstilfellet er et thailandsk-utenlandsk par der kona eier grunnen i sitt navn og gir sin utenlandske mann en livsvarig bruksrett over den. Han har full bruk av grunnen i sin levetid, sikret mot ethvert videresalg eller familietvist, men retten gaar ikke videre til barna ved hans doed. Pensjonister uten thailandsk ektefelle tar noen ganger en bruksrett fra en betrodd thailandsk eier mot aa bygge huset paa den.
Habitation og servitutter - smalere verktoey
En habitationsrett er smalere enn en bruksrett: den gir innehaveren og familien rett til aa bo i en bestemt bolig, men ikke til aa leie den ut eller hoeste andre frukter. En servitutt er en veirett eller lignende byrde paa en tomt til fordel for en annen - relevant naar en tomt mangler direkte veiadkomst eller deler innkjoersel, broenn eller drenering.
Hvilken struktur passer hvilken kjoeper
For en pensjonist uten thailandsk ektefelle: tinglyst 30-aarig leieforhold av grunnen pluss superficies over villaen, begge i den utenlandske kjoeperens navn. For et thailandsk-utenlandsk par: grunn i den thailandske ektefellens navn med tinglyst bruksrett eller superficies i den utenlandske ektefellens navn som sikkerhet. For en investor hvis prioritet er en arvbar eiendel: en eierseksjon innenfor 49-prosent-utlendingskvoten, freehold, i kjoeperens eget navn - se guiden om utlendingskvoten. Unngaa straamannsgenveien beskrevet i straamannsguiden.
Fellesnevneren: tinglysning hos Land Office
Ingen av disse rettighetene virker med mindre de er tinglyst hos Land Office og paategnet paa baksiden av skoetet. En utinglyst avtale er bare et personlig loefte og forsvinner naar grunnen selges eller giveren doer. For helhetsbildet, start med pillarguiden om aa kjoepe eiendom i Thailand.