Ud over freehold og leasehold - de strukturer, de fleste udenlandske koebere aldrig hoerer om
Civil and Commercial Code giver udlaendinge flere tinglige rettigheder over thailandsk jord ud over den velkendte 30-aarige lejeaftale. Superficies lader en udlaending eje bygningen, mens den thailandske ejer beholder jorden. Usufrukt giver en livsvarig ret til at bruge jorden og hoeste dens frugter. Habitation giver ret til at bo i et bestemt hus. Hver er en tinglig ret naar den tinglyses ved Land Office, og hver passer til en forskellig koeberprofil.
Superficies - ejerskab af bygningen paa en andens jord (CCC Sections 1410-1416)
En superficies er en ret, tildelt af jordejeren, til at eje bygninger eller beplantninger paa jorden. Under Civil and Commercial Code Sections 1410 til 1416 kan den tildeles for op til 30 aar eller for indroemmerens eller den berettigedes levetid. Naar den er tinglyst paa skoedet ved Land Office, binder superficies enhver senere ejer af jorden - indehaveren ejer huset adskilt fra jorden under det.
Det er det reneste juridiske svar paa det spoergsmaal, enhver udenlandsk villakoeber stiller: hvordan kan jeg reelt eje huset? Du kan ikke eje jorden, men med en tinglyst superficies kan du eje bygningen i eget navn. Den passer godt sammen med en tinglyst 30-aarig leje af selve jorden: lejen sikrer din ret til at besaette grunden, superficies sikrer dit ejerskab af villaen paa den. Se leasehold-guiden for lejesiden.
Usufrukt - en livsvarig brugsret (CCC Sections 1417-1428)
En usufrukt giver den berettigede ret til at besaette, bruge og hoeste frugterne af et bestemt stykke jord eller bygning. Under Civil and Commercial Code Sections 1417 til 1428 kan usufrukten tildeles for op til 30 aar eller for den berettigedes levetid. Den er en tinglig ret naar tinglyst, men strengt personlig - den ophoerer automatisk ved den berettigedes doed og kan ikke arves.
Det klassiske brug er et thailandsk-udenlandsk par, hvor konen ejer jorden i sit navn og tildeler sin udenlandske mand en livsvarig usufrukt over den. Han har fuld brug af jorden i sin levetid, sikret mod ethvert videresalg eller familiestrid, men retten gaar ikke videre til boernene ved hans doed. Pensionister uden en thailandsk aegtefaelle tager sommetider en usufrukt fra en betroet thailandsk ejer mod at bygge huset paa den.
Habitation og servitutter - snaevrere vaerktoejer
En habitationsret er snaevrere end en usufrukt: den giver indehaveren og familien ret til at bo i et bestemt hus, men ikke til at udleje det eller hoeste andre frugter. En servitut er en faerdselsret eller lignende byrde paa en grund til fordel for en anden - relevant naar en grund ikke har direkte vejadgang eller deler indkoersel, broend eller afvanding. Begge tinglyses ved Land Office og paategnes bagpaa skoedet.
Hvilken struktur passer til hvilken koeber
For en pensionist uden thailandsk aegtefaelle, der vil have et hus paa lang sigt: tinglyst 30-aarig leje af jorden plus superficies over villaen, begge i den udenlandske koebers navn. For et thailandsk-udenlandsk par: jorden i den thailandske aegtefaelles navn med en tinglyst usufrukt eller superficies i den udenlandske aegtefaelles navn som sikkerhed. For en investor, hvis prioritet er et arveligt aktiv: en ejerlejlighed inden for udlaendingekvoten paa 49 procent, freehold, i koeberens eget navn - se guiden om udlaendingekvoten. Undgaa stroemandsselskabsgenvejen beskrevet i stroemandsguiden.
Den faelles traad: tinglysning ved Land Office
Ingen af disse rettigheder virker medmindre de er tinglyst ved Land Office og paategnet bagpaa skoedet. En utinglyst aftale, uanset hvor omhyggeligt affattet, er kun et personligt loefte mellem parterne og forsvinder naar jorden saelges, eller naar indroemmeren doer. Enhver kompetent thailandsk advokat vil insistere paa tinglysning. For det samlede overblik, start med pillarguiden om at koebe ejendom i Thailand.