Svar først
En thailandsk statsborger gift med en udlænding kan købe jord i Thailand, men siden Indenrigsministeriets bekendtgørelse fra 1999 skal begge ægtefæller møde op på Land Office og underskrive en fælles erklæring om, at midlerne er den thailandske ægtefælles særeje (sin suan tua). Den udenlandske ægtefælle har derfor ingen ejerskabsandel i selve jorden og må beskytte sin position gennem særskilte lovlige instrumenter.
Hvad 1999-bekendtgørelsen kræver
Før 1999 udelukkede et ægteskab med en udlænding reelt en thailandsk statsborger fra at købe jord, fordi enhver jord købt under ægteskabet blev formodet at være fælleseje (sin somros), hvor den udenlandske ægtefælle havde en halvpart - hvilket i sig selv var ulovligt. 1999-bekendtgørelsen åbnede døren igen: den thailandske ægtefælle må købe, hvis begge ægtefæller møder op på Land Office og underskriver en fælles erklæring om, at pengene til købet alene er den thailandske ægtefælles særeje. Tjenestemanden noterer erklæringen og tinglyser derefter overdragelsen.
Konsekvensen er juridisk ren, men personligt skarp: den udenlandske ægtefælle har ingen ejerandel, ingen automatisk brugsret og intet krav på salgsprovenu. Jorden tilhører den thailandske ægtefælle alene.
Sin suan tua vs sin somros
Sin suan tua er særeje: aktiver ejet før ægteskabet samt arv og personlige gaver modtaget under ægteskabet. Sin somros er fælleseje: aktiver erhvervet under ægteskabet af fælles indsats eller fælles midler. 1999-erklæringen omklassificerer købesummen til sin suan tua for netop denne handel, uanset den faktiske kilde. Det er den juridiske konstruktion, der gør købet muligt, og det er derfor Land Office insisterer på den.
Sådan kan den udenlandske ægtefælle beskyttes lovligt
Tre tinglyste tinglige rettigheder bruges typisk, alene eller kombineret. En usufruct (Civil and Commercial Code Sections 1417 til 1428) giver den udenlandske ægtefælle ret til besiddelse og brug af jorden på livstid eller for en fast periode. En superficies (Sections 1410 til 1416) giver ret til at eje bygninger på en andens jord, så den udenlandske ægtefælle kan eje huset separat fra jorden. En tinglyst 30-årig leje (Section 540) giver kontraktlig beboelsesret med tinglig status, når den er tinglyst på Land Office. Alle tre skal underskrives på overdragelsesdagen eller kort efter og tinglyses - ikke blot skrives i en privat aftale. For den bredere kontekst, se pillarguiden og guiden til thailandsk ejendomsret.
Kilde til midler og håndhævelsesklimaet 2025-2026
Land Offices og den IBAS-ledede håndhævelse, der er beskrevet i stråmandsguiden, gransker nu købets kilde til midler mere nøje end før. En fælles erklæring er ikke et skjold mod en stråmandsafgørelse: hvis pengene reelt kom fra den udenlandske ægtefælle, og den thailandske ægtefælle ikke har haft selvstændige midler til at levere dem, kan handlen tages op igen. Den sikre vej er at holde papirsporet gennemsigtigt, bruge erklæringen for det den er, og tilføje tinglyst usufruct eller superficies i stedet for at forsøge at sløre arrangementet.
Arv og etårsreglen for afhændelse
Efter Land Code Section 93 kan en udenlandsk ægtefælle arve jord fra en thailandsk ægtefælle direkte i kraft af loven, men skal afhænde jorden inden for et år efter erhvervelsen. Selve husbygningen kan beholdes, hvis den er tinglyst som en separat superficies. I praksis planlægger de fleste familier omkring dette: tinglyst usufruct eller superficies i den thailandske ægtefælles levetid, afhændelse eller overdragelse inden for året efter dødsfaldet.