Kort svar
En thailändsk medborgare gift med en utlänning kan köpa mark i Thailand, men sedan Inrikesministeriets föreskrift 1999 måste båda makarna infinna sig på Land Office och underteckna en gemensam förklaring om att medlen är den thailändske makens enskilda egendom (sin suan tua). Den utländske maken har därmed inget ägaranspråk på själva marken och måste skydda sin ställning genom separata lagliga instrument.
Vad 1999 års föreskrift kräver
Före 1999 uteslöt äktenskap med en utlänning i praktiken en thailändsk medborgare från att köpa mark, eftersom mark som förvärvades under äktenskapet presumerades vara gemensam egendom (sin somros) där den utländske maken skulle ha hälften - vilket i sig var otillåtet. 1999 års föreskrift öppnade dörren igen: den thailändske maken får köpa, förutsatt att båda makarna infinner sig på Land Office och gemensamt förklarar att köpesumman är den thailändske makens enskilda egendom. Tjänstemannen antecknar förklaringen och registrerar därefter överlåtelsen.
Följden är juridiskt ren men personligt kännbar: den utländske maken har ingen ägarandel, ingen automatisk nyttjanderätt och inget anspråk på försäljningsintäkter. Marken tillhör den thailändske maken ensam.
Sin suan tua och sin somros
Sin suan tua är enskild egendom: tillgångar ägda före äktenskapet samt arv och personliga gåvor under äktenskapet. Sin somros är giftorättsgods: tillgångar förvärvade under äktenskapet genom gemensam insats eller gemensamma medel. Förklaringen från 1999 omklassificerar köpesumman till sin suan tua för just denna transaktion, oavsett faktisk källa. Det är den rättsliga konstruktionen som gör köpet möjligt, och därför insisterar Land Office på den.
Hur den utländske maken skyddar sin ställning lagligt
Tre registrerade sakrätter används vanligen, enskilt eller kombinerat. En usufruct (Civil and Commercial Code Sections 1417 till 1428) ger den utländske maken rätt att inneha och nyttja marken på livstid eller för en bestämd tid. En superficies (Sections 1410 till 1416) ger rätt att äga byggnader på annans mark, så att den utländske maken kan äga huset separat. Ett registrerat 30-årigt arrende enligt Section 540 ger kontraktuell nyttjanderätt med sakrättslig verkan när det är registrerat på Land Office. Alla tre måste undertecknas på överlåtelsedagen eller kort därefter och registreras - inte bara skrivas in i ett privat avtal. För helhetsbilden, se pelarguiden och guiden till thailändsk fastighetsrätt.
Källa till medel och tillsynsklimatet 2025-2026
Land Offices och den IBAS-ledda tillsynen, som beskrivs i bulvanguiden, granskar nu köpets källa till medel noggrannare än förr. En gemensam förklaring är inget skydd mot ett bulvanbeslut: om pengarna i själva verket kom från den utländske maken och den thailändske maken saknade egna medel att bidra med, kan transaktionen omprövas. Den säkra vägen är att hålla pappersspåret öppet, använda förklaringen för vad den är, och lägga till registrerad usufruct eller superficies i stället för att dölja upplägget.
Arv och ettårsregeln
Enligt Land Code Section 93 kan en utländsk make ärva mark direkt enligt lag, men måste avyttra marken inom ett år från förvärvet. Byggnaden kan behållas om den är registrerad som separat superficies. I praktiken planerar de flesta familjer i förväg: registrerad usufruct eller superficies under den thailändske makens livstid, avyttring eller överlåtelse inom året efter dödsfallet.