Vad 49-procentskvoten faktiskt betyder
Condominium Act sätter ett tak för utländskt ägande på 49 procent av den totala säljbara arean i varje registrerat bostadsrättsprojekt. De återstående 51 procenten ska ägas av thailändska medborgare eller thailändska juridiska personer. Kvoten mäts i area, inte antal enheter, så en stor takvåning väger mer än en liten etta. När 49 procent är fyllda kan inga fler freehold-försäljningar till utlänningar registreras i projektet förrän en thailändsk ägare säljer tillbaka till den thailändska sidan.
Inom kvoten äger den utländska köparen lägenheten i freehold, i eget namn, med lagfart (chanote) utfärdad av Land Office. Det är verkligt ägande: ärftligt, säljbart, kan belånas och verkställbart mot vem som helst. Det är den mest raka ägandevägen som är öppen för utlänningar i Thailand, och det är den väg vi rekommenderar för alla som köper bostadsrätt i Cha-am eller Hua Hin.
Varför kvoten finns och hur den mäts
Condominium Act (B.E. 2522 med senare ändringar) reserverar majoriteten av varje projekt åt thailändska ägare som en policyfråga. Byggnadens juristic office för ett löpande register över utländskt kontra thailändskt ägande mätt i area. Före varje försäljning till en utländsk köpare utfärdar juristic office ett intyg som bekräftar att affären ryms inom den återstående utländska kvoten. Utan intyget registrerar Land Office inte överlåtelsen.
I praktiken kontrolleras kvoten två gånger: först av juristic office när intyget utfärdas, och sedan av Land Office-tjänstemannen på överlåtelsedagen. En köpare som inte har fått kvoten bekräftad före underskrift riskerar att betala handpenning för en enhet som rättsligt inte kan överlåtas till hen.
Utländsk valuta och FET-formuläret
För att Land Office ska registrera en utländsk köpare som ägare måste hela köpeskillingen ha överförts till Thailand från utlandet i utländsk valuta och växlats till baht inne i Thailand. Banken utfärdar ett Foreign Exchange Transaction (FET) formulär - eller ett bank credit advice för mindre belopp - som dokumenterar den inkommande överföringen och syftet (köp av en bostadsrätt på en namngiven adress). Handlingen är en av de obligatoriska bilagorna hos Land Office, och utan den registreras överlåtelsen inte i den utländska kvoten.
Överföringen ska stå i köparens namn eller tydligt öronmärkas för köparen, och FET-formuläret ska ange rätt syfte. Att skicka baht från ett thailändskt konto eller föra över utländsk valuta utan korrekt dokumentation uppfyller inte kravet, och Land Office kommer att neka registrering.
Överlåtelsedagen: så kontrolleras kvoten
På överlåtelsedagen träffas parterna på det lokala Land Office med intyget från juristic office, FET-formulären, lagfarten, köpekontraktet och identifikation. Land Office-tjänstemannen läser intyget, stämmer av FET-underlagen mot köpeskillingen, uppdaterar ägarregistret och utfärdar en ändrad lagfart i köparens namn. Överlåtelseavgifter, specific business tax där det är tillämpligt, stämpelskatt och källskatt regleras samma dag och delas normalt mellan köpare och säljare enligt kontraktet.
Vad du bör göra innan du skriver under
Be juristic office om en skriftlig bekräftelse på den aktuella kvotstatusen i projektet, om nödvändigt enhet för enhet. Fråga din bank om FET-processen och den exakta referens de behöver på den inkommande överföringen. Anlita en kvalificerad thailändsk advokat - oberoende av säljare och byggherre - för att granska lagfart, kvot och juristic-räkenskaper. Om något av dessa tre inte kan besvaras rent skriftligt: gå vidare. För den större bilden, börja med köpguiden, och om du också överväger ett hus, läs leasehold-guiden och bulvanguiden. Se aktuella bostäder på bostäder.