Kort svar
Den säkra köpprocessen i Cha-Am har nio steg: fastställ budget och ägandeform, besiktiga och gör urval, anlita en oberoende thailändsk advokat, gör due diligence av lagfart och säljare, teckna reservation med handpenning, teckna köpeavtal, överför medel med FET-dokumentation där så krävs, genomför överlåtelse på Cha-Am eller Phetchaburi Land Office och ordna abonnemang och husregistreringsbok efteråt. Realistisk tidsram: fyra till åtta veckor från bud till överlåtelse.
Steg 1 - Budget och ägandeform
Innan du tittar på något, bestäm vad du faktiskt får köpa. Bostadsrätt i freehold inom 49-procentskvoten, arrende på hus eller köp via thailändsk make är tre olika transaktioner. Börja med pelarguiden och guiden till utländsk kvot. Lägg förväntade avgifter och skatter från kostnadsguiden ovanpå priset innan du sätter ett tak.
Steg 2 - Visningsresa och urval
Planera en visningsresa på minst tre till fyra dagar. Cha-Am är kompakt men områdena skiljer sig: strandnära, centrum, kullar och den lugnare vägen mot Hua Hin. Se minst sex objekt, gå gatorna runt varje och kontrollera trafik och ljud vid olika tider på dygnet. Bläddra bland aktuella objekt på objekt innan du reser.
Steg 3 - Anlita en oberoende thailändsk advokat
Använd aldrig säljarens advokat, byggherrens advokat eller mäklarens husadvokat. Anlita en oberoende thailändsk advokat som företräder enbart dig, är registrerad hos Lawyers Council of Thailand och kan visa liknande nyliga ärenden i Phetchaburi län. Arvode brukar vara 30 000 till 80 000 baht för en standardtransaktion.
Steg 4 - Due diligence
Advokaten gör fyra kontroller på Land Office och i offentliga register. Först lagfarten: Chanote (Nor Sor 4 Jor) är starkast, GPS-mätt och unikt numrerad - alltid att föredra. Nor Sor 3 Gor är näststarkast och kan uppgraderas till Chanote men kräver närmare gränskontroll. Svagare dokument som Sor Kor 1 eller Por Bor Tor 5 är inte fullvärdig lagfart och bör undvikas. Sedan säljarens identitet och civilstånd jämfört med lagfarten. Tredje: belastningar - inteckningar, domstolsbeslut, servitut eller befintliga arrenden. Fjärde: bygglov och slutbevis för alla byggnader samt juristic office-räkenskaper för bostadsrätter.
Steg 5 - Reservation och handpenning
När due diligence är ren tecknas ett kort reservationsavtal och en handpenning på vanligtvis 50 000 till 200 000 baht betalas. Avtalet måste tydligt ange om handpenningen är återbetalbar om du drar dig ur, om säljaren drar sig ur eller om due diligence avslöjar ett fel. Otydliga klausuler är den enskilt vanligaste orsaken till förlorade handpenningar.
Steg 6 - Köpeavtal
Det fullständiga köpeavtalet följer inom en till tre veckor. Din advokat granskar och förhandlar: överlåtelsedag, fördelning av överlåtelseavgifter och skatter (se kostnadsguiden), sanktioner vid försening, garantier på byggnaden och exakt vilka inredningsdetaljer som ingår. Signera först när advokaten godkänt slutversionen.
Steg 7 - Överföring av medel
För en bostadsrätt måste hela köpesumman överföras till Thailand från utlandet i utländsk valuta, växlas till baht inne i Thailand och styrkas med Foreign Exchange Transaction (FET) formulär eller bank credit advice. Se guiden till utländsk kvot för exakt formulering som din bank behöver. För arrende eller köp via thailändsk make är kraven mindre strikta, men källa till medel bör ändå dokumenteras öppet.
Steg 8 - Överlåtelsedagen på Land Office
Cha-Am tillhör Phetchaburi län, så de flesta överlåtelser sker på Cha-Am Land Office-kontoret eller huvudkontoret i Phetchaburi stad. Köpare, säljare och båda advokater möts med lagfart, köpeavtal, FET-dokument där så krävs, juristic office-intyg för bostadsrätt, id-handlingar och eventuella äktenskapshandlingar. Överlåtelseavgifter, specific business tax eller stämpelskatt samt källskatt betalas samma dag. Den uppdaterade lagfarten utfärdas samma dag i köparens namn.
Steg 9 - Efter köpet
Inom första veckan flyttas vatten och el till ditt namn, du registreras hos bostadsrättens juristic office och betalar eventuella utestående gemensamma avgifter och sinking fund-bidrag, och du registreras i husregistreringsboken (tabien baan). En utländsk ägare har rätt till en gul tabien baan, användbar vid bank, körkort och långtidsvisum. Förvara FET-formulär, köpeavtal och uppdaterad lagfart tillsammans i brandsäkert arkiv; du behöver dem när du säljer.