Ответ вкратце
Безопасный процесс покупки в Ча-Аме состоит из девяти шагов: определите бюджет и способ владения, осмотрите и составьте шорт-лист, наймите независимого тайского юриста, проведите due diligence по титулу и продавцу, подпишите бронирование с задатком, подпишите договор купли-продажи, переведите средства с оформлением FET там, где требуется, оформите переход права в земельном управлении Ча-Ама или Пхетчабури, и после этого настройте коммуникации и книгу регистрации дома. Реальный срок: четыре - восемь недель от предложения до перехода права.
Шаг 1 - Бюджет и способ владения
До любых просмотров определите, что именно вам разрешено покупать. Квартира во freehold в пределах 49-процентной квоты, аренда дома или покупка через тайского супруга - три разные сделки. Начните с основного руководства и руководства по иностранной квоте. Добавьте ожидаемые сборы и налоги из руководства по расходам к цене, прежде чем ставить лимит.
Шаг 2 - Осмотр и шорт-лист
Спланируйте поездку на три-четыре дня минимум. Ча-Ам компактен, но районы различаются: у берега, центр, холмистые проекты и более спокойная дорога в сторону Хуахина. Осмотрите не менее шести объектов, обойдите улицы вокруг каждого и проверьте трафик и шум в разное время суток. Ознакомьтесь с текущими предложениями на странице объекты до поездки.
Шаг 3 - Наймите независимого тайского юриста
Никогда не используйте юриста продавца, застройщика или штатного юриста агента. Наймите независимого тайского юриста, который действует только в ваших интересах, зарегистрирован в Lawyers Council of Thailand и может показать недавние аналогичные сделки в провинции Пхетчабури. Гонорар обычно 30 000 - 80 000 бат за стандартную сделку.
Шаг 4 - Due diligence
Юрист проводит четыре проверки в земельном управлении и в открытых реестрах. Первое - титул: Chanote (Nor Sor 4 Jor) - самый сильный, с GPS-межеванием и уникальным номером участка - всегда предпочтителен. Nor Sor 3 Gor - следующий по силе, может быть повышен до Chanote, но требует более тщательной проверки границ. Слабые документы вроде Sor Kor 1 или Por Bor Tor 5 не являются полноценным титулом и их следует избегать. Второе - личность и семейное положение продавца в сопоставлении с титулом. Третье - обременения: ипотека, судебные акты, сервитуты, действующая аренда. Четвертое - разрешения на строительство и акты ввода для любого сооружения, а также отчетность juristic office для кондоминиума.
Шаг 5 - Бронирование и задаток
Когда due diligence чиста, подписывается короткое соглашение о бронировании и вносится задаток, обычно от 50 000 до 200 000 бат. В соглашении должно быть чётко указано, возвращается ли задаток, если вы выходите из сделки, если выходит продавец, или если проверка выявляет дефект. Расплывчатые формулировки задатка - самая частая причина потери денег на этом этапе.
Шаг 6 - Договор купли-продажи
Полный договор купли-продажи следует в течение одной-трёх недель. Ваш юрист рассматривает и согласовывает: дату перехода права, распределение сборов и налогов (см. руководство по расходам), санкции за задержку, гарантии на строение и точный перечень включённых элементов отделки. Подписывайте только после одобрения окончательной версии юристом.
Шаг 7 - Перевод средств
Для кондоминиума полная цена должна быть переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, конвертирована в баты внутри Таиланда и подтверждена формой Foreign Exchange Transaction (FET) или bank credit advice. См. руководство по иностранной квоте для точной формулировки, требуемой банком. Для аренды или покупки через тайского супруга требования менее жёсткие, но источник средств всё равно должен быть прозрачно задокументирован.
Шаг 8 - День перехода права в земельном управлении
Ча-Ам входит в провинцию Пхетчабури, поэтому большинство переходов права оформляются в филиале земельного управления Ча-Ама или в главном офисе в городе Пхетчабури. Покупатель, продавец и оба юриста встречаются с титулом, договором, документами FET (где требуется), справкой juristic office для кондоминиума, удостоверениями личности и, при необходимости, свидетельством о браке. Сборы за перевод, specific business tax или гербовый сбор и налог у источника уплачиваются в тот же день. Обновлённый титул выдаётся в тот же день на имя покупателя.
Шаг 9 - После покупки
В течение первой недели переоформите воду и электричество на своё имя, зарегистрируйтесь в juristic office кондоминиума и погасите задолженности по коммунальным сборам и sinking fund, зарегистрируйтесь в книге регистрации дома (tabien baan). Иностранный владелец имеет право на жёлтый tabien baan, полезный для банка, водительских прав и долгосрочной визы. Храните формы FET, договор и обновлённый титул вместе в огнестойком архиве; они потребуются при продаже.