Kurz gesagt
Der sichere Kaufprozess in Cha-Am hat neun Schritte: Budget und Eigentumsweg festlegen, besichtigen und Auswahl treffen, unabhängigen thailändischen Anwalt beauftragen, Due Diligence zu Titel und Verkäufer, Reservierung mit Anzahlung unterzeichnen, Kaufvertrag unterzeichnen, Mittel mit FET-Dokumentation übertragen, Übertragung im Cha-Am oder Phetchaburi Land Office und danach Versorgung und Hausregistrierbuch klären. Realistischer Zeitrahmen: vier bis acht Wochen vom Angebot bis zur Übertragung.
Schritt 1 - Budget und Eigentumsweg
Bevor Sie irgendetwas besichtigen, klären Sie, was Sie tatsächlich erwerben dürfen. Eigentumswohnung im Freehold innerhalb der 49-Prozent-Quote, Leasehold auf ein Haus oder Kauf über einen thailändischen Ehepartner sind drei verschiedene Transaktionen. Beginnen Sie mit dem Pfeilerleitfaden und dem Ausländerquoten-Leitfaden. Rechnen Sie Gebühren und Steuern aus dem Kostenleitfaden oben auf den Preis, bevor Sie ein Maximum setzen.
Schritt 2 - Besichtigungsreise und Auswahl
Planen Sie eine Besichtigungsreise von mindestens drei bis vier Tagen. Cha-Am ist kompakt, aber die Viertel unterscheiden sich: strandnah, Stadtzentrum, Hanglagen und die ruhigere Straße Richtung Hua Hin. Sehen Sie mindestens sechs Objekte an, gehen Sie die umliegenden Straßen ab und prüfen Sie Verkehr und Lärm zu verschiedenen Tageszeiten. Aktuelle Angebote finden Sie unter Angebote, bevor Sie reisen.
Schritt 3 - Unabhängigen thailändischen Anwalt beauftragen
Verwenden Sie niemals den Anwalt des Verkäufers, des Bauträgers oder den Hausanwalt des Maklers. Beauftragen Sie einen unabhängigen thailändischen Anwalt, der allein für Sie tätig ist, beim Lawyers Council of Thailand registriert ist und vergleichbare Fälle in der Provinz Phetchaburi nachweisen kann. Honorar üblich 30.000 bis 80.000 Baht für einen Standardvorgang.
Schritt 4 - Due Diligence
Der Anwalt führt vier Prüfungen im Land Office und in öffentlichen Registern durch. Erstens Urkunde: Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist am stärksten, GPS-vermessen und eindeutig nummeriert - immer zu bevorzugen. Nor Sor 3 Gor ist zweitstärkste und kann zum Chanote aufgewertet werden, verlangt aber genauere Grenzprüfung. Schwächere Dokumente wie Sor Kor 1 oder Por Bor Tor 5 sind keine ordentliche Urkunde und sollten vermieden werden. Zweitens Identität und Familienstand des Verkäufers im Abgleich mit der Urkunde. Drittens Belastungen: Hypotheken, Gerichtsbeschlüsse, Dienstbarkeiten oder bestehende Mietverträge. Viertens Baugenehmigungen und Abnahmen für jedes Gebäude sowie die Buchführung des Juristic Office bei einer Eigentumswohnung.
Schritt 5 - Reservierung und Anzahlung
Sobald die Prüfung sauber ist, wird eine kurze Reservierungsvereinbarung unterzeichnet und eine Anzahlung von üblicherweise 50.000 bis 200.000 Baht geleistet. Die Vereinbarung muss ausdrücklich regeln, ob die Anzahlung zurückerstattet wird, wenn Sie zurücktreten, wenn der Verkäufer zurücktritt oder wenn die Prüfung einen Mangel aufdeckt. Unklare Klauseln sind der häufigste Einzelgrund, warum Käufer in dieser Phase Geld verlieren.
Schritt 6 - Kaufvertrag
Der vollständige Kaufvertrag folgt innerhalb von ein bis drei Wochen. Ihr Anwalt prüft und verhandelt: Übertragungstermin, Aufteilung der Übertragungsgebühren und Steuern (siehe Kostenleitfaden), Sanktionen bei Verzug, Gewährleistungen am Bauwerk und die genauen mitverkauften Einbauten. Unterzeichnen Sie erst, wenn der Anwalt die endgültige Fassung freigegeben hat.
Schritt 7 - Mittelübertragung
Für eine Eigentumswohnung muss der volle Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen, dort in Baht umgetauscht und durch ein Foreign Exchange Transaction (FET) Formular oder Bank Credit Advice belegt werden. Der Ausländerquoten-Leitfaden gibt den genauen Verwendungszweck an. Für Leasehold oder den Kauf über einen thailändischen Ehepartner sind die Anforderungen weniger streng, die Mittelherkunft sollte dennoch transparent belegt sein.
Schritt 8 - Übertragungstag im Land Office
Cha-Am gehört zur Provinz Phetchaburi, sodass Übertragungen entweder in der Cha-Am Land-Office-Zweigstelle oder in der Provinzhauptverwaltung in Phetchaburi-Stadt erfolgen. Käufer, Verkäufer und beide Anwälte treffen sich mit Urkunde, Kaufvertrag, FET-Belegen (falls erforderlich), Juristic-Office-Bescheinigung bei Eigentumswohnungen, Ausweisen und gegebenenfalls Heiratsdokumenten. Übertragungsgebühr, Specific Business Tax oder Stempelsteuer sowie Quellensteuer werden am Tag entrichtet. Die aktualisierte Urkunde wird am selben Tag auf den Namen des Käufers ausgestellt.
Schritt 9 - Nach dem Kauf
Innerhalb der ersten Woche werden Wasser und Strom auf Ihren Namen umgemeldet, Sie melden sich beim Juristic Office der Eigentumswohnung an und begleichen offene Nebenkosten und Sinking-Fund-Beiträge, und Sie lassen sich im Hausregistrierbuch (tabien baan) eintragen. Ausländische Eigentümer haben Anspruch auf ein gelbes tabien baan, das für Bankkonten, Führerschein und Langzeitvisum nützlich ist. Bewahren Sie FET-Formulare, Kaufvertrag und aktualisierte Urkunde gemeinsam feuersicher auf; Sie werden sie beim Verkauf brauchen.