Was die 49-Prozent-Ausländerquote wirklich bedeutet
Der Condominium Act begrenzt ausländisches Eigentum auf 49 Prozent der gesamten verkäuflichen Fläche jedes eingetragenen Eigentumswohnungsprojekts. Die verbleibenden 51 Prozent müssen von thailändischen Staatsangehörigen oder thailändischen juristischen Personen gehalten werden. Die Quote wird nach Fläche gemessen, nicht nach Anzahl der Einheiten, sodass eine grosse Penthouse-Wohnung mehr zählt als ein kleines Studio. Ist die Quote gefüllt, können in diesem Projekt keine weiteren Freehold-Verkäufe an Ausländer eingetragen werden, bis ein thailändischer Eigentümer zurück auf die thailändische Seite verkauft.
Innerhalb der Quote hält der ausländische Käufer die Einheit im Freehold, im eigenen Namen, mit einer vom Land Office ausgestellten Urkunde (Chanote). Es ist echtes Eigentum: vererbbar, verkäuflich, belastbar und gegenüber jedermann durchsetzbar. Es ist der geradlinigste Eigentumsweg für Ausländer in Thailand und der Weg, den wir jedem empfehlen, der in Cha-am oder Hua Hin eine Wohnung kauft.
Warum es die Quote gibt und wie sie gemessen wird
Der Condominium Act (B.E. 2522 in der geltenden Fassung) hält aus politischen Gründen die Mehrheit an jedem Eigentumswohnungsprojekt in thailändischer Hand. Das Juristic Office des Gebäudes führt ein laufendes Register über ausländische und thailändische Eigentumsanteile nach Fläche. Vor jedem Verkauf an einen ausländischen Käufer stellt das Juristic Office eine Bescheinigung aus, dass die Transaktion in die verbleibende ausländische Quote passt. Ohne diese Bescheinigung trägt das Land Office die Übertragung nicht ein.
In der Praxis wird die Quote zweimal geprüft: einmal vom Juristic Office bei Ausstellung der Bescheinigung, ein weiteres Mal vom Beamten des Land Office am Übertragungstag. Ein Käufer, der die Quote vor Unterzeichnung nicht bestätigt hat, riskiert eine Anzahlung für eine Einheit, die rechtlich nicht auf ihn übertragen werden kann.
Fremdwährung und das FET-Formular
Damit das Land Office einen ausländischen Käufer als Eigentümer eintragen kann, muss der volle Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen und dort in Baht umgetauscht werden. Die Bank stellt ein Foreign Exchange Transaction (FET) Formular aus - bei kleineren Beträgen ein Bank Credit Advice - das die eingehende Überweisung und den Zweck (Kauf einer Eigentumswohnung an einer benannten Adresse) belegt. Das Dokument gehört zu den Pflichtunterlagen beim Land Office; ohne es wird die Übertragung in der ausländischen Quote nicht eingetragen.
Die Überweisung muss auf den Namen des Käufers lauten oder eindeutig für ihn bestimmt sein, und das FET-Formular muss den richtigen Zweck ausweisen. Thailändische Baht von einem thailändischen Konto oder undokumentierte Fremdwährungsüberweisungen erfüllen die Voraussetzung nicht; das Land Office lehnt die Eintragung dann ab.
Der Übertragungstag: so wird die Quote geprüft
Am Übertragungstag treffen sich die Parteien beim örtlichen Land Office mit der Juristic-Office-Bescheinigung, den FET-Formularen, der Urkunde, dem Kaufvertrag und den Ausweisen. Der Beamte des Land Office prüft die Bescheinigung, gleicht die FET-Belege mit dem Kaufpreis ab, aktualisiert das Eigentumsregister und stellt eine geänderte Urkunde auf den Namen des Käufers aus. Übertragungsgebühren, gegebenenfalls Specific Business Tax, Stempelsteuer und Quellensteuer werden am selben Tag beglichen und in der Regel wie vertraglich vereinbart zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Was Sie vor der Unterschrift tun sollten
Bitten Sie das Juristic Office um eine schriftliche Bestätigung des aktuellen Quotenstands im Projekt, notfalls Einheit für Einheit. Fragen Sie Ihre Bank nach dem FET-Prozess und dem genauen Verwendungszweck, den sie auf der eingehenden Überweisung benötigt. Beauftragen Sie einen qualifizierten thailändischen Anwalt - unabhängig von Verkäufer und Bauträger - mit der Prüfung von Titel, Quote und Juristic-Konten. Kann einer dieser drei Punkte nicht sauber schriftlich beantwortet werden, gehen Sie weiter. Für den grösseren Zusammenhang starten Sie mit dem Kaufleitfaden, und wenn Sie auch ein Haus in Betracht ziehen, lesen Sie den Leasehold-Leitfaden und den Strohmann-Leitfaden. Aktuelle Angebote finden Sie unter Angebote.