Hva 49-prosentkvoten faktisk betyr
Condominium Act setter et tak for utenlandsk eierskap på 49 prosent av det totale salgbare arealet i hvert registrert seksjonssameieprosjekt. De resterende 51 prosentene skal eies av thailandske statsborgere eller thailandske juridiske personer. Kvoten måles i areal, ikke i antall enheter, slik at en stor toppleilighet teller mer enn en liten hybel. Når 49 prosent er fylt, kan ingen flere freehold-salg til utlendinger tinglyses i prosjektet før en thailandsk eier selger tilbake til den thailandske siden.
Innenfor kvoten eier den utenlandske kjøperen leiligheten i freehold, i eget navn, med skjøte (chanote) utstedt av Land Office. Det er ekte eierskap: arvelig, salgbart, kan pantsettes og rettskraftig mot enhver. Det er den mest rette veien til eierskap for utlendinger i Thailand, og den vi anbefaler for alle som kjøper leilighet i Cha-am eller Hua Hin.
Hvorfor kvoten finnes og hvordan den måles
Condominium Act (B.E. 2522 med senere endringer) reserverer flertallet av hvert prosjekt til thailandske eiere som et politisk prinsipp. Bygningens juristic office fører et løpende register over utenlandsk og thailandsk eierskap målt i areal. Før hvert salg til en utenlandsk kjøper utsteder juristic office et sertifikat som bekrefter at handelen holder seg innenfor den gjenværende utenlandske kvoten. Uten sertifikatet tinglyser ikke Land Office overføringen.
I praksis kontrolleres kvoten to ganger: først av juristic office når sertifikatet utstedes, deretter av Land Office-tjenestemannen på overføringsdagen. En kjøper som ikke har fått kvoten bekreftet før signering, risikerer å betale depositum for en enhet som juridisk ikke kan overføres til seg.
Utenlandsk valuta og FET-skjemaet
For at Land Office skal tinglyse en utenlandsk kjøper som eier, må hele kjøpesummen være overført til Thailand fra utlandet i utenlandsk valuta og vekslet til baht inne i Thailand. Banken utsteder et Foreign Exchange Transaction (FET) skjema - eller et bank credit advice for mindre beløp - som dokumenterer den innkommende overføringen og formålet (kjøp av en leilighet på en navngitt adresse). Dokumentet er ett av de påkrevde bilagene hos Land Office, og uten det tinglyses ikke overføringen i den utenlandske kvoten.
Overføringen må stå i kjøperens navn eller tydelig øremerkes for kjøperen, og FET-skjemaet må angi riktig formål. Å sende baht fra en thailandsk konto eller overføre utenlandsk valuta uten riktig dokumentasjon oppfyller ikke kravet, og Land Office vil avvise tinglysningen.
Overføringsdagen: slik kontrolleres kvoten
På overføringsdagen møtes partene på det lokale Land Office med sertifikatet fra juristic office, FET-skjemaene, skjøtet, kjøpekontrakten og legitimasjon. Land Office-tjenestemannen leser sertifikatet, avstemmer FET-dokumentasjonen mot kjøpesummen, oppdaterer eierregisteret og utsteder et endret skjøte i kjøperens navn. Overføringsgebyrer, specific business tax der det gjelder, stempelavgift og kildeskatt gjøres opp samme dag og deles vanligvis mellom kjøper og selger etter kontrakten.
Hva du bør gjøre før du signerer
Be juristic office om en skriftlig bekreftelse på gjeldende kvotestatus i prosjektet, om nødvendig enhet for enhet. Spør banken din om FET-prosessen og den nøyaktige referansen de trenger på den innkommende overføringen. Engasjer en kvalifisert thailandsk advokat - uavhengig av selger og utbygger - til å gjennomgå skjøte, kvote og juristic-regnskaper. Kan noen av disse tre punktene ikke besvares klart skriftlig, gå videre. For det bredere bildet, start med kjøpsguiden, og hvis du også vurderer et hus, les leasehold-guiden og stråmannsguiden. Se aktuelle boliger på boliger.