คำตอบโดยสรุป
คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ตั้งแต่ระเบียบกระทรวงมหาดไทยปี 2542 (ค.ศ. 1999) เป็นต้นมา ทั้งสองฝ่ายต้องมาที่สำนักงานที่ดินและร่วมกันลงนามในหนังสือรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสฝ่ายไทย (sin suan tua) ผลก็คือ คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิความเป็นเจ้าของในตัวที่ดินเลย และต้องคุ้มครองสถานะของตนผ่านเครื่องมือทางกฎหมายอื่นแยกต่างหาก
ระเบียบปี 2542 กำหนดอะไร
ก่อนปี 2542 การสมรสกับชาวต่างชาติทำให้คนไทยไม่สามารถซื้อที่ดินได้จริง เพราะที่ดินที่ซื้อระหว่างสมรสจะถือเป็นสินสมรส (sin somros) ซึ่งฝ่ายต่างชาติมีสิทธิครึ่งหนึ่ง - ซึ่งขัดกฎหมายในตัวเอง ระเบียบปี 2542 เปิดทางอีกครั้ง: คู่สมรสฝ่ายไทยสามารถซื้อได้ หากทั้งสองฝ่ายมาที่สำนักงานที่ดินและร่วมกันแถลงว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทยแต่ผู้เดียว เจ้าหน้าที่บันทึกข้อความและจึงจดทะเบียนโอน
ผลทางกฎหมายชัดเจน แต่ทางส่วนตัวถือว่าตรงไปตรงมา: คู่สมรสฝ่ายต่างชาติไม่มีส่วนร่วมในความเป็นเจ้าของ ไม่มีสิทธิใช้สอยโดยอัตโนมัติ และไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินจากการขาย ที่ดินเป็นของฝ่ายไทยแต่เพียงผู้เดียว
สินส่วนตัว (sin suan tua) กับสินสมรส (sin somros)
สินส่วนตัวคือทรัพย์สินที่มีอยู่ก่อนสมรส รวมทั้งมรดกและของขวัญส่วนบุคคลที่ได้รับระหว่างสมรส สินสมรสคือทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสจากการร่วมแรงหรือร่วมทุน หนังสือรับรองปี 2542 จัดประเภทเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวเพื่อธุรกรรมนี้ ไม่ว่าที่มาแท้จริงจะเป็นอย่างไร นี่คือโครงสร้างทางกฎหมายที่ทำให้การซื้อเป็นไปได้ และเป็นเหตุที่สำนักงานที่ดินยืนยันต้องมี
วิธีคุ้มครองคู่สมรสฝ่ายต่างชาติอย่างถูกกฎหมาย
สิทธิทางทะเบียนที่ใช้กันบ่อยมีสามอย่าง แยกกันหรือรวมกันก็ได้ สิทธิเก็บกิน (usufruct) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ Sections 1417 - 1428 ให้ฝ่ายต่างชาติครอบครองและใช้สอยที่ดินตลอดชีวิตหรือมีกำหนดเวลา สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) Sections 1410 - 1416 ให้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น ทำให้ฝ่ายต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านแยกต่างหากได้ สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีตาม Section 540 ให้สิทธิใช้ประโยชน์ตามสัญญาซึ่งกลายเป็นสิทธิทางทะเบียนเมื่อจดที่สำนักงานที่ดิน ทั้งสามต้องลงนามในวันโอนหรือหลังจากนั้นไม่นาน และจดทะเบียน - ไม่ใช่เพียงเขียนในสัญญาส่วนตัว ภาพรวมโปรดดูที่ คู่มือหลัก และ คู่มือกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย
ที่มาของเงินและบรรยากาศการบังคับใช้กฎหมายปี 2568-2569
สำนักงานที่ดินและการบังคับใช้กฎหมายที่นำโดย IBAS ตามที่อธิบายใน คู่มือการปราบปรามบริษัทตัวแทน ปัจจุบันตรวจสอบที่มาของเงินซื้อเข้มขึ้นกว่าเดิม หนังสือรับรองร่วมไม่ใช่เกราะป้องกันคำวินิจฉัยว่าเป็นตัวแทน: หากเงินซื้อโดยเนื้อแท้มาจากฝ่ายต่างชาติ และฝ่ายไทยไม่มีรายได้เป็นของตนเองพอที่จะเป็นผู้จัดหา ธุรกรรมอาจถูกทบทวนได้ ทางที่ปลอดภัยคือคงเส้นทางเอกสารให้โปร่งใส ใช้หนังสือรับรองตามหน้าที่ของมัน และเพิ่มสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนไว้ แทนที่จะพยายามอำพรางข้อตกลง
การรับมรดกและกฎหนึ่งปี
ตาม Land Code Section 93 คู่สมรสฝ่ายต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินโดยผลของกฎหมายได้ แต่ต้องจำหน่ายที่ดินภายในหนึ่งปีนับจากการได้มา ตัวสิ่งปลูกสร้างเก็บไว้ได้หากจดทะเบียนเป็นสิทธิเหนือพื้นดินแยกต่างหาก ในทางปฏิบัติครอบครัวส่วนใหญ่วางแผนล่วงหน้า: จดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินระหว่างที่คู่สมรสฝ่ายไทยยังมีชีวิตอยู่ แล้วจำหน่ายหรือโอนภายในหนึ่งปีหลังจากเสียชีวิต