ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ชำระที่สำนักงานที่ดิน
การโอนอสังหาริมทรัพย์ทุกกรณีในประเทศไทยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น ในวันโอนมีค่าธรรมเนียมของรัฐ 4 รายการที่ต้องชำระ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมของรัฐยังมีค่าทนายความและรายการครั้งเดียวสำหรับห้องชุด เช่น กองทุนสำรอง การเข้าใจแต่ละรายการทำให้ยอดรวมคาดการณ์ได้และช่วยให้เจรจาการแบ่งค่าใช้จ่ายกับผู้ขายบนข้อเท็จจริง
ค่าธรรมเนียมการโอน - 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน
กรมที่ดินเก็บค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินของรัฐ ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด แต่เป็นการประเมินที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ (Treasury Department) โดยทั่วไปต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง 30-50 เปอร์เซ็นต์ ตามธรรมเนียมค่าธรรมเนียมนี้แบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่เจรจาได้และมักระบุในสัญญาซื้อขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ - 3.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี
หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง SBT ตามธรรมเนียมเป็นภาระของผู้ขาย แต่การแบ่งจริงเจรจาได้ เมื่อ SBT ใช้บังคับ อากรแสตมป์จะยกเว้น ไม่มีทั้งสองอย่างพร้อมกัน
อากรแสตมป์ - 0.5 เปอร์เซ็นต์เมื่อ SBT ไม่ใช้บังคับ
หากผู้ขายถือครอง 5 ปีขึ้นไป (หรือได้รับยกเว้น SBT ด้วยเหตุอื่น) ต้องชำระอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่สูงกว่า เช่นเดียวกับ SBT อากรแสตมป์ตามธรรมเนียมเป็นภาระของผู้ขายแต่เจรจาได้
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย - อัตราก้าวหน้าสำหรับบุคคลธรรมดา อัตราคงที่สำหรับนิติบุคคล
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายหักที่สำนักงานที่ดินในเวลาที่โอน สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดาคำนวณด้วยอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินโดยพิจารณาระยะเวลาการถือครอง การถือครองยาวนานให้อัตราจริงที่ต่ำกว่า สำหรับนิติบุคคลผู้ขายคือ 1 เปอร์เซ็นต์คงที่ของราคาที่สูงกว่า ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย แต่ในการขายโครงการใหม่ผู้พัฒนาบางครั้งพยายามผลักดันบางส่วนให้ผู้ซื้อ อ่านสัญญา
การจดทะเบียนสัญญาเช่า - 1 เปอร์เซ็นต์บวกอากรแสตมป์ 0.1 เปอร์เซ็นต์
หากคุณจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวแทนการโอน freehold ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่ารวมทั้งระยะสัญญาบวกอากรแสตมป์ 0.1 เปอร์เซ็นต์ สำหรับสัญญาเช่า 30 ปีที่มีค่าเช่ารายปีเชิงสัญลักษณ์เป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียวจำนวนน้อย ดูคู่มือ leasehold
ตัวอย่างการคำนวณ: ห้องชุด 5,000,000 บาท
สมมติผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี (อากรแสตมป์ ไม่ใช่ SBT) และผู้ซื้อ/ผู้ขายแบ่ง 50/50
| รายการ | อัตรา | จำนวน (บาท) | ส่วนของผู้ซื้อ |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | 100,000 | 50,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | 25,000 | 12,500 |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา) | ~1-2% | ~75,000 | 0 (ผู้ขาย) |
| ค่าทนายความ (อิสระ) | คงที่ | 50,000 | 50,000 |
| กองทุนสำรอง | 500 บาท/ตร.ม. x 60 ตร.ม. | 30,000 | 30,000 |
| ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อในวันโอน | ~142,500 |
ค่าใช้จ่ายต่อเนื่องหลังการซื้อ
สำหรับห้องชุด: ค่าส่วนกลางโดยทั่วไป 30-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน บวกกองทุนสำรองครั้งเดียวประมาณ 400-600 บาทต่อตารางเมตร ณ วันซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax บังคับใช้ตั้งแต่ปี 2020) ใช้กับที่อยู่อาศัยด้วยอัตราที่ต่ำมากสำหรับที่อยู่อาศัยของเจ้าของ โดยทั่วไปเป็นเลขสี่หลักต่ำต่อปีสำหรับห้องชุดระดับกลาง สำหรับบ้านบนที่ดินเช่า: ค่าเช่าที่ดินรายปีตามสัญญา บวกค่าสาธารณูปโภคและค่าบำรุงหมู่บ้าน (ถ้ามี)
ค่าทนายความ - รายการเดียวที่คุ้มค่าจ่าย
งบประมาณ 30,000 ถึง 80,000 บาทสำหรับทนายความไทยอิสระที่ทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ตรวจสัญญา due diligence และเข้าร่วมในวันโอน สำหรับบริบทเต็มเริ่มจากคู่มือหลัก คู่มือโควตาต่างชาติ และคู่มือขั้นตอนการซื้อในชะอำ